Fabege - Nytt fastighetsbolag i portföljen

Skrivet precis innan jätteraset fredag eftermiddag så siffrorna är redan inaktuella

Min portfölj ska ha 10% i fastigheter (mellan 8% och 13%) vilket i takt med nedgångarna för fastighetsbolagen blivit 7,8%. Det betyder enligt min ombalanseringsstrategi att det är dags att flytta pengar från icke-fastighetsbolag till fastighetsbolag.

Det kan tyckas konstigt att köpa fastighetsbolag när de fortfarande har relativt höga värderingar och står inför sin jobbigaste period på ett decennium, men det är så ombalanseringsstrategier fungerar. Man "tvingas" köpa aktier efter nedgångar och sälja efter uppgångar. Det har historiskt lett till en aning bättre avkastning än att sitta helt stilla i båten.

Pengarna fick jag fram genom att sälja mina sista Atlas Copco-aktier. Ett väldigt lyckat innehav som dock blivit för dyrt och för litet.

Jag äger redan två fastighetsbolag, Castellum och Wallenstam, och en fastighetsutvecklare, Bonava, så ett alternativ var att öka ägandet i någon av dem. Jag valde att inte göra det eftersom jag vill diversifiera mer, speciellt inför de jobbigare tiderna.

Det finns cirka tjugo fastighetsbolag som inte är pyttiga på Stockholmsbörsen, från jättar som Sagax och Balder, till de lite mindre som John Mattson och Stendörren. Jag har grävt runt bland de alla.

Till slut föll valet på Fabege. Jag lutade ett tag åt Hufvudstaden men NK-innehavet och en medelmåttig utdelning låg Hufvudstaden i fatet. SBB har attraktiva siffror, men det är lite väl mycket konstigt med det bolaget.

Mitt val, Fabege, är ett företag med relativt goda finanser som blandar kontor och bostäder. Liksom Wallenstam försöker de ta ett helhetsgrepp om områden och inte bara äga enstaka hus. Det Wallenstam gör i Göteborg verkar Fabege försöka göra i Stockholm. Just det, Fabege är helt fokuserade på Stockholm.

Egentligen så vill jag inte ha så stor exponering mot just Stockholms fastighetsmarknad för det är den fastighetsmarknad som har mest uppblåsta priser och därmed störst fallhöjd, men det är också i Stockholm som mycket händer.

Vakansgraden i Fabeges fastigheter är lite väl hög. De blev tydligen av med Skatteverket som kund i en jättefastighet och nu står den tom men jag hoppas de kan göra om det huset till något företag vill ha.

Den enda stora ägaren i Fabege är Erik Paulsson, ett av Paulssonsyskonen som bland annat grundade Peab och Skistar. Jag vet inte hur aktiv ägare den nu 80-åriga Erik är, men det är i alla fall bättre än ingen tydlig ägare alls.

Som ytterligare plus så har Fabege både ett tydligt kassaflöde och utdelningar. De, liksom alla andra fastighetsbolag, har stora skulder, men de har också tillräckligt med marginaler för att klara av att skulderna blir dyrare.

Fabege ger utdelning fyra gånger om året, just nu 1 krona i april, juli, oktober och januari. På en aktiekurs runt 117 kronor blir det en direktavkastning på 3,4%. Man får vara medveten om att utdelningarna kan sjunka när lånen blir dyrare. Skulle de förbli 1 krona i kvartalet så betyder det här netto efter försäljningen av Atlas Copco, en ökning av mina årliga utdelningar med cirka 1 200 kronor.