Sveafastigheter på väg till börsen, men med många frågetecken
Sveafastigheters prospekt innehåller allt som en potentiell aktieköpare behöver veta, förutom att den inte gör det. Det mest uppenbara är med, som att det är ett bolag med en 260 bostadsfastigheter och 14 500 lägenheter, och vilka fastigheter det är, men det räcker inte.
Problemet för mig, och andra som läser prospektet, är att Sveafastigheter är helt nykomponerat då SBB skyfflat in alla(?) sina bostadsfastigheter i bolaget. Det gör att det inte finns någon historik att titta på. Prospektet är också fullt av vidlyftiga planer och irrelevant statistik om befolkningsutveckling, utöver de vanliga listorna på risker och allt som skulle kunna gå fel.
Istället för att titta på hur företaget gått så för man försöka gissa sig till vad en eventuell vinst kan komma att bli, och det är inte lätt.
I avsnittet "Aktuell intjänandeförmåga" så listar företaget ett potentiellt driftsnetto på en knapp miljard per år, vilket blir 4,43 kronor per aktie. Nu har fastigheterna underhållits väldigt knapphändigt de senaste åren vilket talar för att det finns en gömd underhållsskuld som antingen kommer kosta i högre underhåll eller lägre intäkter så 4,43 är nog ett tak.
Företaget har väldigt höga centrala administrationskostnader, 74 öre per aktie, som måste dras ifrån driftnettot, med också "övriga intäkter" på runt 24 öre per aktie, så kassaflödet från fastigheterna skulle kunna bli 3,93 kronor per aktie.
Vad är då företagets lånekostnader? I somras hade företaget skulder på 12 miljarder, varav 60% sitter på gammal superlåg ränta på 2-2,5% och resten har en normal ränta på 4-4,5% vilket ger ett snitt på 3,1%. Om räntorna fortsätter nedåt så kommer de nog kunna hålla det snittet, men det handlar ändå om ca 2 kronor per aktie i ränta, så projekterat förvaltningsresultatet hamnar då på ca 1,93 kronor per aktie.
När jag tittar på andra fastighetsbolag så varierar värderingen rejält, men för just bostadsbolag så är den tänkta värderingen (i spannet 39,5-45 kronor per aktie) inte orimlig, men inte ett uppenbart fynd.
Substansvärdet ger samma oklara bild. Företaget menar att de har ett substansvärde per aktie på cirka 75-80 kronor, men bostadsfastighetsbolag handlas inte till sitt substansvärde. Ett pris på cirka hälften av det officiella substansvärdet är ungefär vad andra liknande bolag handlas för.
Sveafastigheter kommer dras med en blandad fastighetsportfölj, en huvudägare (SBB, mer än 50% av aktierna) som har ett dåligt rykte, en styrelse med Batljan-folk i och Batljan är såvitt vi vet fortfarande extremt skuldsatt och antagligen mer intresserad av sin egen plånbok på kort sikt än på företaget långsiktigt.
Den största stötestenen för mig är att jag ser mina fastighetsbolagsaktier som generatorer av kassaflöde. Jag vill ha del av företagens vinster direkt i form av utdelningar som jag sen kan göra med vad jag vill. Sveafastigheter är tydliga med att de inte planerar någon utdelning, även om det nu är ägarna som bestämmer sånt, inte bolagsledningen.
Super input! tack
SvaraRaderaHuvaligen för detta bolag. Mina föräldrar har haft SBB som hyresvärd innan och nu Sveafastigheter. Rörigare och knepigare organisation får man leta efter. Jag vet inte hur många gånger jag har fått hjälpa till när deras nya tv-box har strulat, när de bytt autogiro för femtioelfte gången. ALLT ska göras via en app, mina föräldrar har vare sig mobiltelefon, dator eller internet, så det blir vi släktingar som får göra allt. De lägger minimalt med pengar på underhåll, och fastigheterna som en gång var fina ser ju förjävliga ut med svart "mögel" på fasaden. Målarfärg vet de inte vad det är.
SvaraRaderaNu är detta ingen ålderdomlig fastighet mitt ute i ingenstans, utan 200 meter från havet, byggt på 90-talet. Man borde tycka att hyresvärden lägger lite större energi på de attraktivare fastigheterna, men inte. När deras kyl och frys pajade för nåt år sen fick de billigaste möjliga skit, inte ens avfrostningsfri frys.
RaderaDet verkar stämma rätt bra med vad jag själv plockat upp om företaget. Tyvärr betyder det ju inte att företaget är olönsamt bara för att det är, för att använda ett amerikanskt uttryck, en "slum lord".
RaderaNär Klöver ägde fastigheterna för några år sedan var det himmel, när SBB köpte det blev det ett helvete. Det är en bra sammanfattning. SBB tog bort det mesta av service och belagde allt med avgifter. MIna föräldrar hade ett förråd i källaren som de hade haft i 30 år sen huset byggdes. Det ska ingå i hyran men tyvärr finns det inte med i kontraktet. SBB skickade ett brev med att antingen betalar ni 300 kr i månaden eller magasinerar vi era grejor och tömmer förrådet. Mina föräldrar tömde förrådet på sina grejor, de står numera i ett överblivet sovrum. Bara ett av många exempel. Den senaste ändringen för några månader sedan var att områdets parkeringsplatser som tillhörde SBB till 100% delades upp mellan SBB och Sveafastigheter. Alla som innan hade en månadsbiljett för att kunna parkera i området blev över en natt av med 50% av tillgängliga parkeringsplatser. Detta skapade stora problem för mina föräldrar då det inte finns så många parkeringsplatser i närheten v deras trappuppgång, och de flesta tillhör numera Sveafastigheter. Området har skolor, företag, restaurang etc och det är alltid fullt efter 8 eller så, och de är livrädda att bli av med sin plats, så de vågar inte ge sig iväg mer än tidigt på morgonen och senare på kvällen. Åker de iväg mitt på dagen är deras parkeringsplats borta.
Radera