Castellums rapport gör mig mer osäker
Castellum, mitt största och äldsta fastighetsbolagsinnehav kom till sist med sin Q4-rapport och bokslutskommuniké för 2023. För att inte chocka aktieägarna så hade de redan sagt att de tänkte skippa utdelningen ett år till, såvida inte årsstämman beslutar annorlunda förstås (jag har aldrig hört om en årsstämma som kör över styrelsen om utdelning så det kommer inte hända).
Sammanfattningsvis så var 2023 ett prövande år. Man drog in 10 miljarder i en nyemission och betalade av några lån så det var aldrig någon fara med bolaget, men horisonten innehåller fler orosmoln än regnbågar.
Förvaltningsresultatet, den siffra jag i första hand tittar på för fastighetsbolag, blev en vinst på 1 030 miljoner kronor i Q4, vilket är en ökning med 118 miljoner sedan förra Q4, men för helåret så sjönk förvaltningsresultatet med 137 miljoner. Det är inte oväntat då räntor gått upp och lån blivit dyrare. Snarare är det ett styrkebesked att hålla resultatet så stabilt.
Castellum krymper också till ytan. De har nu ett femtital fastigheter färre och är 1 miljon kvadratmeter mindre än när de var som störst. Det har varit ett rimligt sätt att hantera belåningen men det är trevligare med bolag som passar på att växa när det är skakigt.
Den sista orospunkten är uthyrningen. Både i kvartalet och under helåret så har man haft en negativ nettouthyrning, det vill säga, fler har flyttat ut än som har flyttat in. Eller gått i konkurs som hyresgästerna i paddelhallarna Castellum hyrde ut. (Ingen förvåning där).
Jag är däremot inte speciellt orolig över fastighetsnedskrivningarna. Priserna går upp och de går ner mestadels oavsett om fastighetsbolaget gör ett bra jobb eller inte. Under 2023 skrev man ner fastighetsvärden med 14 miljarder kronor, varav drygt 6 miljarder i sista kvartalet. Det gör att Castellum på sista raden gör en årsförlust på 11,6 miljarder, varav 6,3 miljarder i förlust i Q4. Det är dock inte den viktiga siffran på kort sikt för fastighetsbolag.
Substansvärdet per aktie anges nu till 153 kronor, ner från 203 kronor för ett år sedan. Delvis på grund av nyemissionen då det finns fler aktier nu, men också på grund av att fastighetsvärdena sjunkit rejält. Återigen, det är rimligt att tro att fallet är nära botten just nu.
För formens skull, här är utdelningsgraderna för Castellum, med och utan inflation. Den långsiktiga trendlinjen har visst vänt nedåt efter två år utan utdelning.
Kvar för min portfölj i rapportsäsongen är nu bara Cibus och Nyfosa, men jag har också kollat hur det gått för Emilshus och K2A.
Emilshus
Emilshus rapporterade också idag och de har en helt annan profil. Emilshus är ett fastighetsbolag som drar nytta av skakigheten och köper fastigheter och växer, med nya lån och med kassan. Dess förvaltningsresultat ökar och de lyckades till och med få till en årsvinst på sista raden trots sjunkande fastighetsvärden.
I likhet med Castellum så låter de bli att dela ut (bortsett från för preferensaktierna vilket är mer av ett lån där räntan/utdelningen måste betalas för att undvika allvarliga problem). Utan att ha tittat närmare på företaget så skulle jag hellre varit ägare i Emilshus än i Castellum.
K2A
Om man kommer ihåg min riskklustring så befanns sig K2A precis predvid SBB och Heimstaden, så förväntningarna är inte höga på bolaget. De går riktigt knackigt och ställer in utdelningarna på stamaktierna, men de har också en preferensaktie och de är inte i så dåligt skick att de inte kan betala för den.
Själva rapporten verkar försvunnit på vägen, men i pressmeddelandet så skriver de att förvaltningsresultatet under Q4 blev -38,1 miljoner kronor, och för helåret -18,8 miljoner, förluster med andra ord. För att inte skrämma bort alla investerare så har de infört ett nytt mått, "Förvaltningsresultat justerat för värdeförändringar". Med det försöker de dra in resultatet från "Joint Ventures" (delägda bolag) i sitt eget förvaltningsresultat som då hamnar på plus.
Resultatet på sista raden anges som en förlust på 166 miljoner för Q4 och 537 miljoner för hela 2023.
Börsen reagerade inte alls på rapporten, mest för att det är så lite handel i K2A att man måste vänta ett tag för att se hur folk reagerar.
Uppdatering: De har nu skickat ut rapporten. Jag skummade den snabbt och det är solklart att K2A är väldigt belånat och just nu blöder. De får ligga kvar i samma låda som SBB och Heimstaden.
Tack för bra inlägg.
SvaraRaderaHar ägt Castellum i många år, där ett av flera kriterier för mig har varit att det är en utdelningsaktie. Akelius har så klart rätt i att om bolaget kan förränta pengarna inom bolaget på ett bättre sätt är det i princip att föredra framför utdelningar.
Tror Castellum kommer gå ljusare tider till mötes om och när räntan börjar gå nedåt. I grunden är det fortsatt ett av de allra bästa svenska fastighetsbolagen. Men jag hoppar av tåget nu p.g.a. en kombination av trötthet på att följa enskilda aktier, det är en bransch med utmaningar, och den inställda utdelningen som jag tror kommer att bestå.
Akelius har rätt i det, men historien har också visat att företagsledningar är fantastiskt urusla på att bedöma värdet av interna investeringar. Av definition så föregås de alltid av överoptimiska prognoser.
RaderaÄger en hel del K2A Pref och är inte jätteorolig. Visst, de är en mindre bostadsutvecklare, men de satsar på moderna gröna fastigheter som är än idag eftertraktade. Allt som har med fastigheter har varit uppblåst, det är bara sunt att man drar ner lite på förhoppningarna genom att göra nedskrivningar. Kvalitetsbostäder i tiden, det är min åsikt.
SvaraRaderaJag lugnas av att reaktionerna på rapporten varit neutrala eller positiva, men det är också svårt att bedöma deras bostäder. Det är ny teknik med ett gammalt material. Kan gå lite hur som.
RaderaIntressant att läsa dina tankar om Castellum, då jag äger en del själv men inte engagerar mig som jag kanske borde. ;-)
SvaraRaderaDu får lägga in att jag är bra på att oroa mig.
RaderaMen jag, liksom många andra långsiktiga ägare som köpte delvis för utdelningarna, ger dem ett år till. De har fortfarande ett bra förvaltningsresultat så det är absolut inte ett krisande bolag på något sätt. Bara inte så glänsande som jag vill att de ska vara.
Ja det är riktigt trist med cast o dess utdelningar. 1 år till gäller för mig med, sen åker de ut.
SvaraRadera