Berättelsen om Oscar Properties, 2004 - 2024

Till slut tog det slut för Oscar Properties, ett företag som borde avvecklats för ett år sedan när de måste insett att de var på obestånd. Eller tidigare.

Oscar Properties, grundat, ägt och styrt av Oscar Engelbert, var på 2010-talet en hyllad bostadsutvecklare som byggde exotiska och intressanta hus i Stockholm, specifikt för folk med mycket pengar. För sådär 7 år sedan så visade det sig att antalet personer med tillräckligt mycket pengar för att köpa Oscar Properties lägenheter hade tagit slut och där började nedgången.

Under 2010-talet var Oscar Properties och grundaren Oscar Engelbert ofta i pressen med reportage om lyx och flärd. Det var välsminkade människor i välsminkade lägenheter i välsminkade reportage baserade på välsminkade broschyrer. Alla var imponerade över den glans som Engelbert spred över Stockholm.

2013 dök Oscar Properties upp på börsen för första gången då man sålde preferensaktier och året därpå noterade man stamaktierna som omedelbart blev populära. 2015 värderades det lilla företaget till 800 miljoner kronor.

Bland det första man måste göra när man vill bygga nya hus är att få ihop pengarna som krävs. Man kan ta från sparande (Oscar Properties hade inget sånt), eller genom förskottsbetalningar på bostäder, eller genom banklån, eller genom att sälja obligationer, eller genom att ge ut aktier. Oscar Properties har använt alla möjligheter, ofta samtidigt. Man hade till och med två olika uppsättningar preferensaktier. En dyr och en mindre dyr.

Januari 2017 var företagets topp på börsen. De börsnoterade aktierna var värderade till minst 2,5 miljarder kronor vilket gjorde Oscar Engelbert till miljardär, i alla fall på papperet. Vi vet nu att han vid konkursen hade stora skulder, men hur det såg ut 2017 vet vi inte.

Under 2017 blev det allt mer uppenbart att det inte längre gick att hitta köpare av väldigt dyra lyxlägenheter så kurvan som fram till dess gått rakt uppåt vände ner och marknadsvärdet på företaget mer än halverades på några månader. Det var bara början på företagets fall på börsen, ett långvarigt och stadigt fall som placerade Oscar Properties bland de sämsta aktierna på börsen år efter år, efter år.

Oscar Properites fortsatte presentera ambitiösa projekt så intresset hölls ändå uppe, och de byggde fascinerande fastigheter. Inte älskade av alla men med fantasi och nya idéer. Tyvärr så verkar bristen på pengar, eller brist på professionalism, eller brist på moral, lett till att de nya byggnaderna hade många fel.

Kvällspressen började skriva om avloppsvatten i väggarna, öppna schakt, läckor från terrasser, hissar som fastnade, rost och andra byggfel. Köparna som hade betalat stora summor för nya och moderna lägenheter var inte heller av typen att acceptera vad som helst.

I Norra tornet (foto ovan), bostadsrättsföreningen Innovationen, så valde man att betala en annan firma 50 miljoner kronor för att fixa felen och skickade räkningen till Oscar som dock vägrade betala. Till slut, flera år senare, år 2022, beordrade en domstol Oscar Properties att betala 33 miljoner kronor.

På börsen gick larmet gick rejält i april 2019 när Oscar Properties slutade ge utdelning på preferensaktierna. Det är ett drastiskt steg för de har inbyggd ränta som börjar ticka när utdelningen inte kommer. Ofta så kommer aldrig utdelningen tillbaka utan företaget går i konkurs eller blir ett zombieföretag (Eniro).

Man slutade också lösa in preferensaktierna. Preferensaktierna hade en regel som sa att en ägare kunde skicka in aktierna och få kontanter, men plötsligt så fick ägarna inte längre några kontanter. De fick inte heller tillbaka preferensaktierna så de kunde inte sälja dem på börsen. För mig kändes det här som rent lurendrejeri.

Oscar Properties lyckades inte heller starta några nya byggen. Till exempel så hade man köpt mark på Djurgården i Stockholm där det tidigare stått en gasklocka, men när man insåg hur dyrt det skulle bli att sanera marken så betalade man inte och köpet gick till sist tillbaka. Ett till symptom på antingen brist på pengar eller brist på kompetens, eller brist på båda två.

I början av 2020 så stod företaget tvärstilla. Man hade lite fastigheter men ingen rätt att bygga på dem, och inte heller pengar till att starta några byggen. Jag lärde mig uttrycket "going concern" som är revisorspråk för om ett företag har livskraft. Det hade det nog inte men till slut fick Oscar Properties revisorerna att acceptera årsredovisningen för året innan.

2020 var också året då Oscar Engelbert bestämde sig för att helt byta bransch. Istället för fastighetsutvecklare skulle han bli fastighetsförvaltare. Fastighetsförvaltarna hade gått som tåget i flera år och hur svårt kunde det vara? Ständigt ökande priser på hus, höga hyror, låga räntor. Det verkade vara en säker plan, och Oscar Engelbert hade massor av kontakter från festlivet i Stockholms innerstad.

Med planen att bli säkra fastighetsförvaltare i handen så gick Oscar Properties till sina aktieägare och bad om massor av pengar, vilket de underligt nog fick. Sedan ringde de runt bland polarna i Stockholms innecirkel och frågade om de hade några fastigheter att sälja.

Många fastighetsbolag hade något att sälja. Under 2020 och 2021 så köpte Oscar Properties fastigheter av SBB, Kvalitena, Castellum, DSAM och och andra. Man betalade med nyemissionskontanter, nytryckta aktier, obligationspengar och skuldsedlar. Allt som ägarna accepterade att ta emot.

Fastigheterna var utspridda över hela Sverige, ofta fanns bara en eller två fastigheter per stad, och att förvalta en så utspridd fastighetsportfölj är svårt, speciellt när man inte vet något om fastighetsförvaltning.

Fastigheterna var inte heller säljarnas bästa fastigheter. Det var fastigheter med problem, eller vakanser, eller opålitliga hyresgäster. Men det spelade ingen roll. Pengar var gratis, att trycka nya aktier var gratis, och fastighetspriser gick ständigt uppåt.

Men så var det det där med pandemin, följt av Rysslands invasion av Ukraina. Med inflation i USA och skyhöga energipriser så gick priserna på allt upp, och för att stoppa inflationen så kom räntehöjningarna och med det en ovilja att köpa nya obligationer. Oscar Properties lån kostade plötsligt betydligt mer än de hade råd med och fastighetspriser rasade snarare än steg.

Redan här, våren 2022, kunde företaget ha räknat ut att det hade högre skulder än tillgångar, men de var inte ensamma om att vägra att inse hur mycket fastighetspriserna sjunkit. Om man hade gjort en korrekt värdering så hade man upptäckt att man hade mer lån än hus, något som enligt lagen kräver att företaget omedelbart räknar ut hur det ska fylla på kassan, alternativt likviderar, alltså avvecklar, företaget.

Om man inte tar fram en kontrollbalansräkning och fyller på kassan så kan styrelse och ledning, och i vissa fall aktieägarna (inte i det här fallet) bli personligt betalningsskyldiga för alla nya kostnader så det är riskabelt att sitta med huvudet djupt i sanden. Revisorn slängde in en massa brasklappar i rapporterna men skrev ändå under på företagets värderingar. Det kan bli intressant för någon att granska.

Företaget fortsatte i alla fall att betala en del av sina räkningar under 2022, men under hösten 2023 så gick det inte längre. Företaget valde att helt sluta betala räntor och amorteringar och de som hade pant på sina lån började prata om att ta tillbaka panten. Fortfarande så borde det varit uppenbart för företaget att det låg rejält på minus.

En stor pant löstes in i januari 2024 och då hamnade till och med den officiella bokföringen på minus. Det gick inte längre att ha huvudet i sanden. Strax innan hade två av fem i styrelsen plötsligt avgått utan förklaring. Antagligen insåg de att de var ruskigt nära personligt ansvar och försökte hoppa av innan de drogs med i fallet.

Vi som tittat på från sidlinjen väntade med spänning på ett besked om kontrollbalansräkning som borde komma vilken dag som helst, men det kom inte. Istället sköts rapporter upp. Man låtsades uppenbarligen vara okunnig om företagets situation när vilken amatörbloggare som helst kunde se hur illa det var.

Dagarna innan den försenade rapporten till slut skulle publiceras så avgick plötsligt två av de tre som varit kvar i styrelsen, inklusive styrelseordföranden och tidigare ministern Peter Norman. Kvar var bara Oscar Engelbert själv, företagets grundare.

Våren 2024 fylldes av en massa konstigheter eftersom styrelsen inte längre var beslutsmässigt och helt enkelt inte kunde fatta några beslut. Inte ens kalla till en ny bolagsstämma för att välja en ny styrelse. Istället måste ett sådant företag be Bolagsverket göra en kallelse vilket tar en stund.

På börsen så hade aktiekursen fortsatt rasa, men i takt med att alla seriösa ägare lämnade företaget så började spekulanter och marknadsmanipulerare (ekobrottslingar) ta över. Börskursen som hade stabiliserat sig runt 15-20 ören per aktie hoppade nu upp och ner tiotals procent per dag och över tiotusen personer verkar hoppat på skutan i tron att de som lovade guld och gröna skogar hade rätt. De skulle bli rika.

Som vanligt så är det inte vanliga människor som blir rika på den här sortens ekonomisk brottslighet utan de blev sittande med aktier som blev allt billigare. Kanske lyckades de sälja vid en senare "pump and dump", kanske inte.

Oscar Engelbert fick tag på två pensionärer som kunde bli målvakter, dvs VD/styrelseledamot (Richard Bagge) och styrelseordförande (Hans von Celsing). Bagge kunde bidra till cirkusen med pressmeddelanden till synes skrivna onykter sena kvällar.

Nu hade företaget en helt ny plan. Det må saknas en miljard kronor, men företag som har gått med förlust kan ju kvitta framtida vinster mot förlusten och slippa skatt. Klart någon skulle köpa bolaget för sådana förlustavdrag.

Det fanns objektivt sett fortfarande ingen sans och mening i idén, för förlusterna motsvarades av skulder. Den som köpte förlustavdragen skulle få skulderna på köpet och vem skulle betala för det?

Oscar Properties hade också en börsplats, och då det kan kosta miljontals kronor att komma in på börsen så menade man att ett företag kunde ta en genväg genom att köpa Oscar Properties (och dess miljard i skulder).

Livlinan för Oscar Propeties var hyresinbetalningarna, för även om allt hade gått illa så fick man fortfarande in hyror från de flesta fastigheter (vissa var så missnöjda att de deponerade hyran hos sin länsstyrelse). De pengarna räckte till att betala företagets ledning och att betala sånt som man inte kunde skjuta på.

Regelbundet under åren så kom det konkursansökningar från de som inte hade fått betalt, inklusive DSAM och Bostadsrättsföreningen Innovationen nämnda tidigare i den här artikeln, men det verkar som att företaget hade satte i system att göra något bakom stängda dörrar för att få konkursansökningarna tillbakadragna. Avtalen var alltid hemliga så det går inte att säga exakt vad företaget lovade.

Allt eftersom företaget tömde dotterbolagen på hyrespengar så började dotterbolagen gå i konkurs, ett efter ett, så det var fortfarande uppenbart att inte ens hyrespengarna räckte till nödvändiga kostnader, inte ens utan att betala räntor på lånen.

Svaret på bristen på pengar var plan 4: Rekonstruktion. "Rekonstruktion" är en avskrivning av skulder för att få företag på fötter igen. Det är något lagen tillåter för fungerande företag som bara har för mycket skulder. Inte för ofungerande företag som supit upp alla pengar. Domstolarna avslog, Oscar Properties överklagade, domstolarna avslog. Det verkade bara vara en taktik att fördröja men det var aldrig klart vad man väntade på. Preskriptioner?

Till sist kom Skatteverket med en konkursansökan och i augusti 2024 verkade spiken satt i kistan, men VD Richard Bagge lyckades med en trollkonst som avspeglar sig dåligt på Skatteverkets jurist. Under pågående förhandling (som är namnet på en rättegång, inte en "förhandling") slängde han fram ett erbjudande om att skjuta på allt i några månader eftersom han skulle få in pengar vilken dag som helst.

Vid tillfället så verkade påståendet om nya pengar osannolikt, och det hände heller aldrig, men Skatteverket svalde betet och gick med på att skjuta upp konkursförhandlingen två månader.

Två månader senare, 31 oktober 2024, återupptogs konkursförhandlingen och på eftermiddagen sattes företaget i konkurs.

Nu ska en konkursförvaltare ta över företaget, försöka avveckla och sälja det som går att sälja och sedan betala skulder i en ordning som bestäms av lagar. Den enda fastigheten som finns kvar är en vårdcentral i Långshyttan, några mil från Hedemora. Den har under lång tid varit i konflikt med sina hyresvärdar så de ser nog fram emot att få en ny ägare.

Ordningen som folk betalas är viktig, och det är där jag tror företagets ledning mest uppenbart brutit mot lagar. Om ett företag ser ut att inte kunna betala sina räkningar så får det inte betala oprioriterade skulder innan prioriterade skulder och jag är helt säker på att det gjort det. Om inte annat, när det antagligen betalade för att få konkursansökningar tillbakadragna.

Oscar Engelbert själv var inte längre ägare av Oscar Properties vid konkursen. Han hade ägt aktier via ett eget bolag, Parkgate, som också hade lånat pengar, som inte heller betalade sina räntor eller skulder. Parkgate tömdes någon månad tidigare på panter och sattes i konkurs.

Att Oscar Engelbert förlorat alla aktier visade sig med stor tydlighet vid en bolagsstämma någon månad innan konkursen då Peter Eriksson, en person Oscar är skyldig mycket pengar, var majoritetsägare på stämman och blockerade alla Oscars planer. Eftersom nästan alla aktier ägdes av småsparare som inte brydde sig om bolagsstämmor så räckte 3% av aktierna till att fatta alla beslut.

Kronofogden gjorde också utmätningar hemma hos Oscar Engelbert för personliga skulder, men de hittade visst inte pengarna. Pengarna verkar under åren gömts undan utomlands för nu köper han fastigheter i USA istället.

Risken för Engelbert att hamna bakom lås och bom är inte noll, men även om han är skyldig till något så är det väldigt dyrt att utreda och åtala ekobrott så många ekobrottslingar kommer undan. Fram till dess kommer han fortsätta jagas av de han personligen är skyldig pengar.

Lärdomar?

Lärdomar för företagsledare: Belåning är farligt, och blandad belåning är än farligare. Preferensaktier kan se ut som enkla pengar men när det krisar är preferensaktier en våt filt över nyemissioner. Ju mer komplicerad finansiering, ju större risk för totalkrasch.

Lärdomar för aktieägare: Titta på siffrorna, fundera på om presenterade visioner är drömslott eller möjliga. Dra dig ur tidigt när orosmolnen samlas. Aktiepriser kan alltid gå ner 99% till.

Lärdomar för börsen och börsmäklare: Att låta företag som Oscar Properties, med oärliga ledningar och som begår upprepade brott mot börsens regler, vara kvar på börsens finlistor underminerar förtroendet för börsen som helhet. Börsen bör publicera regelbrott och bestraffa dem med offentliga böter. Börsmäklare bör göra det helt uppenbart när man handlar med en aktie på observationslistan.

Tidigare artiklar

Under det senaste halva decenniet så har jag skrivit regelbundet om Oscar Properties bara för att det är så fascinerande att se en krasch i slowmotion, och det sista året bara för att jag bara väntat på slutet.

• 2017-11-02 Bostadsmarknaden är konstig (och utdelning Bonava)
• 2019-12-02 Oscar Properties resa från "bland de bästa" till skräpaktie
• 2019-12-13 Arbitrage? Varför skiljer sig priset åt? (Mer Oscar Properties)
• 2020-01-10 Uppdatering "Oscar Properties Arbitrage"
• 2020-05-14 Det ser illa ut för Oscar Properties
• 2020-05-22 Fortsättning av "Oscar Properties" - från illa till värre
• 2020-05-27 "Going Concern"
• 2020-07-21 Snabbgenomgång omvärld och framtid
• 2020-10-13 Konkurshotade Oscar Properties rusar efter att ha SPP säger sig vilja sälja fastigheter för 1,4 miljarder till dem
• 2020-10-26 Kan man lura pref-ägare på pengarna?
• 2020-12-21 Fortsatt skumt arbitage i Oscar Properties
• 2021-02-23 Oscar Properties vilseleder i sin bokslutskommuniké
• 2021-04-23 Nu gör Oscar Engelbert skumma saker igen, preferensaktier för 15 000 kronor styck?
• 2021-05-11 Oscar Properties-razzia och Evolution Gaming-grundarna cashar ut
• 2021-08-26 Oscar Engelberts förräderi mot pref-ägarna slutfört
• 2022-11-11 Oscar gör det igen
• 2022-12-03 Korta notiser
• 2023-02-22 Oscar Properties resultat för 2022
• 2023-08-18 SBB och Oscar Properties - en illustrativ figur
• 2023-10-24 Oscar Properties måste betala 1,6 miljarder senast idag
• 2023-11-08 En lösning för Oscar Properties
• 2024-01-18 Oscar Properties fick sina fastigheter tvångssålda
• 2024-02-12 Drama i fastighetsbranschen, Oscar Properties-konkursansökan igen, fastighets-VD trollar på Avanzaforum, och smutskastning mellan fastighetsmiljonärer, m.m.
• 2024-02-19 Nu är det nära för Oscar Properties Holding AB
• 2024-03-14 Pump and dump i Oscar Properties
• 2024-04-29 Är det slut nu? (Oscar Properties)
• 2024-08-10 Oscar Properties sista liv?
• 2024-08-23 Korta notiser
• 2024-10-31 Hejdå Placeraredaktionen