Är det slut nu? (Oscar Properties)

Den långa följetongen om Oscar Properties är som en dålig actionfilm där skurken fortsätter att resa sig fast han borde varit utslagen för länge sedan.

Bakgrund: Oscar Properties kollapsade som fastighetsutvecklare men Oscar Engelbert, grundaren och storägaren, sålda in idén att vara fastighetsförvaltare med en stor nyemission. För en miljard pengar från sina andra ägare och en massa banklån så köpte han loss fastigheter som andra fastighetsbolag inte ville ha.

Att köpa fastigheter av låg kvalitet var en tveksam idé redan från början och med inflationen och räntehöjningarna så var det en usel idé. Det senaste året har företaget inte betalat sina skulder, fått hus tagna i pant och blivit utsatt för en rad stämningar och konkursansökningar.

Nytt:

• 3 april: bokslutskommuniken skjuts upp återigen, till den 26 april.
• 22 april: Oscar Properties meddelar att de förbrukat mer än hälften av aktiekapitalet och förberett en kontrollbalansräkning och kommer kalla till en bolagsstämma.
• 25 april: Ägare till obligationer på 884 miljoner kronor kräver omedelbar återbetalning.
• 25 april: Senare på kvällen meddelar Peter Norman och Markus Dragicevic att de lämnar styrelsen som nu är nere på en person, Oscar Engelbert.
• 26 april: Obligationsägare lämnar in en konkursansökan.
• 26 april: Senare på kvällen publicerar Oscar Engelbert företagets bokslutskommuniké för 2023

Det finns mycket att säga om de här händelserna. Som jag skrev tidigare i år så var aktiekapitalet uppenbart förbrukat redan när DNB krävde in panterna runt årsskiftet. När det händer så ska företaget "snarast" upprätta en kontrollbalansräkning. Upp till 3 månader brukar vara acceptabelt. Det här är mer än 3 månader så det är oacceptabelt.

Att styrelsen avgår dagen innan rapporten ska publiceras är anmärkningsvärt. Det gör att man direkt kan ifrågasätta innehållet i den för kanske avgick de för att undvika att ha sitt namn på rapporten. Kanske innehåller den rena lögner (mer om det nedan).

Jag kunde inte låta bli att ta en titt på rapporten av flera anledningar. Jag var till exempel nyfiken på om Oscar Engelbert hade lyckats få ut pengar ur bolaget men rapporten var tyst om sånt. Den nämnde i svepande ordalag "transaktioner med närstående" utan några detaljer alls. Kostnader för central administration har gått från 10 miljoner till 20 miljoner men det kan vara advokater och sånt. Eller så är det 20 miljoner ner i Oscars ficka.

Rapporten nämner inte heller arvoden till styrelse eller andra beslutsfattare. Jag tror sånt måste vara med i årsrapporten och det här är bara en kvartalsrapport, om än för sista kvartalet 2023.

En stor lögn hamnade i nyhetsbyråernas rapportering. Oscar skrev på första sidan under rubriken "perioden i korthet" och "nyckeltal" att företaget hade ett förvaltningsresultat på 22,8 miljoner under Q3. I resultaträkningen är samma siffra minus 155,7 miljoner. Ska man anta inkompetens från Oscars sida eller ska man anta att han har onda avsikter? 22,8 miljoner återkommer senare och är då "driftnetto", en helt annan siffra.

Jag har svårt att tro att man råkar skriva att man gjort en vinst på 23 miljoner på fastigheterna när man vet att man förlorat 156 miljoner.

Driftnetto är hyror minus skötselkostnader, uppvärmning, byte av trasiga rutor och sånt. Förvaltningsresultatet är vinsten eller förlusten på fastigheten när man bortser från värdesförändringar. I förvaltningsresultatet ingår räntekostnader, vilket gör en enorm skillnad.

Så varför har Oscar stoppat dit en sådan lögn? Är det för att förvilla små aktieägare så att det blir en till bubbla i aktien där han kan sälja några fler aktier och få ut några miljoner till? Kanske. Kan det ha med kreditgivare att göra? Kanske, men de litar nog inte på något han skriver ändå.

Driftöverskottet på 23 miljoner gör det också uppenbart att företaget inte har någon livskraft ens utan lån.För de 23 miljonerna ska de täcka räntor (150 miljoner) och administration (20 miljoner) och dessutom ge ett överskott så att företaget kan investera och/eller ge avkastning till sina ägare.

Om ens siffrorna är sanna. Det måste funnits en anledning till att Peter Norman och Markus Dragicevic lämnade det sjunkande skeppet som råttor kvällen innan.

Hur djupt i skuld är då företaget? Det är svårt att veta hur det är just nu men vid årsskiftet så saknades 872 miljoner. Man satt på fastigheter man påstår var värda 4 miljarder och man hade lån på 5 miljarder. Vi vet att de sedan dess blivit av med fastigheter för 2,2 miljarder och lån på lika mycket i DNB-panten, så det gör 2 miljarder i fastigheter och 3 miljarder i lån. De har dessutom sålt några andra fastigheter och löst lån för de pengarna så kanske de är nere på 1,5 miljarder i fastigheter och 2,5 miljarder i lån.

Bokfört värde per aktie är cirka minus 6 kronor. För att aktieägarna ska kunna täppa till hålet så måste de stoppa in 6-7 kronor per aktie, en aktie som just nu handlas för några tiotals ögen.

Att aktierna är värda något alls är för att de har slutat att ha med företaget att göra utan de har blivit en lekstuga för folk som försöker tjäna pengar på andras okunskap eller girighet. Tydligen sitter minst tio miljoner aktier hos folk som har dem i kapitalförsäkringar hos Avanza. Det är mycket bortkastade pengar från småsparare det.

Det finns en sak till som gör mig fundersam. Ett företag på obestånd är skyldiga att bevara värde för de som har störst rätt till det värde som blir över och det kan man också ifrågasätta. För det finns tillgångar. Minst en miljard av tillgångar. De ska i en konkurs fördelas på de som har störst rätt till dem.

Specifikt, för att gå tillbaka till närståendetransaktionerna, så skulle jag vara väldigt misstänksam mot Oscar Engelbert. Han har en historia av att gynna sig själv på bekostnad av andra aktieägare.

Man har också betalat enskilda parter som lämnat in konkursansökningar för att de ska dra tillbaka konkursansökningarna. De parterna har då fått pengar ur företaget trots att de kanske inte alls hade prioriterade fordringar.

Tillbaka till företaget som fastighetsförvaltare. Oscar Properties har verkligen visat en extrem inkompetens. De köpte fastigheter med hög vakansgrad utspridda över halva södra Sverige, vilket gör dem helt omöjliga att underhålla och förädla.

Cirka en fjärdedel av de fastigheter de hade vid årsskiftet var vakanta och siffran är nog högre nu efter att de sålt några fastigheter som inte var vakanta. De hade vid årsskiftet 2 fastigheter i Blekinge, 2 i Småland, 2 i Västergötland, några i Östergötland, några i Västmanland, och så ett dussin i Stockholm. Det har varit helt ohållbart.

Jag hoppas det här är sista gången jag skriver om Oscar Properties bortsett från en eventuell dödsruna, men Engelbert har hittills haft många liv så vem vet.