Säsongsavslutning med fyra fastighetsbolag och en läsk
Snabblänkar till avsnitten: Castellum — Cibus — Catena — Nyfosa — The Coca-Cola Company — Övriga — Sammanfattning rapportperioden
Castellum
Castellum.... Utan tvekan har Castellum varit min portföljs sorgebarn de senaste åren. Innehavet blev för stort när Castellum köpte mitt andra fastighetsbolag, Kungsleden, och det blev för högt belånat när Rutger Arnhult tog makten, och det blev för lite utdelning när Roger Akelius blev ny största ägare. Två år utan utdelning och en massakrerad utdelningspolicy.
I Castellums Q4-rapport så finns inga direkta överraskningar men VD-ordet är positivt. Man lyckades, tack vare en stor affär med TV4, få till en positiv nettouthyrning, och VD:n vill framhålla att tomma kontor är framförallt ett Stockholmsproblem.
Förvaltningsresultatet landar på 1,08 miljarder, jämfört med 1,03 miljarder året innan. Fjärde kvartalet har alltid ett klart sämre förvaltningsresultat, vilket jag antar kommer från vinterkostnader, så det är lite svårt att jämföra med Q3.
Av alla siffror var det dock utdelningsförslaget jag var mest nyfiken på. Det blir precis som förutspått, och precis enligt den nya sämre utdelningspolicyn, ett förslag till utdelning på 2,48 kronor per aktie, vilket är 25% av förvaltningsresultatet. 62 öre per aktie och kvartal, antagligen i maj, juli, oktober och i januari nästa år.
Det är inte riktigt slut på nedskrivningarna. Under kvartalet skrev man ner Goodwill på 60 miljoner kronor, men man verkar i alla fall tro att fastighetsvärdena nu är stabila. Vi får väl se. Allt som allt så presenterade Castellum en vinst på 1,99 miljarder för kvartalet.
När jag kommenterade Fabeges rapport så pratade jag en del om kontorsvakanser. Fabeges vakanser hade stigit till 12%. I rapporten sägs Castellums vakanser i Stockholm, för att få jämförbara siffror, vara 11% så väldigt lika. Totalt över hela företaget är kontorsvakanserna 10%. Det är mycket och det borde vara en hög prioritet att göra något åt det.
Jag passade också på att uppdatera vad jag egentligen äger. För många företag så försöker jag se hur mycket av företagets verksamhet jag äger för att få en bättre förståelse. För Castellum hade jag antecknat att min andel motsvarade 36 kvadratmeter kontor, men företaget har krympt och nu är det "bara" 34 kvadratmeter kontor kvar. Det är trots att företaget har gjort aktieåterköp för 20 miljoner kronor. Kanske "äger" jag också mindre lån än jag gjorde förut.
Kan förresten någon förklara det här: "[...] hållbarhetsmål från 2023 om att 10 procent av medarbetare ska vara praktikanter på årsbasis."
Börsen var relativt neutral till rapporten, men dagen efter kom en lång rad sänkta riktkurser från folk som publicerar sådana.
Cibus
Cibus är bolaget som köper livsmedelsfastigheter och sedan hyr ut dem till den tidigare ägaren. De köper med nyemissioner och använder kassaflödet till utdelningar. De är ovanliga för att de har delat upp sin utdelning i 12 delar, en per månad, och för att de jobbar i euro så man vet aldrig exakt vad utdelningen blir.
Under fjärde kvartalet så fortsatte Cibus skriva ner värdet på sina fastigheter, nu med ytterligare cirka 100 miljoner kronor, men man har också ett postivt kassaflöde. Förvaltningsresultatet blev för kvartalet 124 miljoner kronor. Lägre än tidigare bland annat eftersom kronan stärkts. Ser ut att vara det näst lägsta kvartalsresultatet de senaste åren.
Cibus styrelse föreslår en utdelning på 0,9 euro, ca 10,1 kronor, att delas upp på 12. Det är exakt samma som förra året, i alla fall i euro. Det är lite mer än jag hade gissat och jag är inte övertygad om att det är rätt. Då företaget växer med nyemissioner istället för med hjälp av vinsten så får man titta på vinsten per aktie och den trenden är mindre bra. En lite lägre utdelning per aktie skulle kunna vara bättre på sikt. Just nu kommer jag i alla fall vara tacksam för kassaflödet utdelningen ger mig.
På börsen sjönk kursen 4% medan andra fastighetsaktier låg runt nollan. Tydligen var vinsten mindre än väntat och la man till nedskrivningarna så är det rimligt att aktiepriset justeras nedåt.
Catena
Idag på morgonen kom Catena, mitt nyaste och sjätte största fastighetsinnehav med rapport (ja, jag äger snuttar av alldeles för många fastighetsbolag). Catena äger i första hand lager och liknande i södra Sverige och i Danmark. Plåtlådor på en betongplatta, den typen av byggnader.
Det har varit en bra bransch de senaste åren, speciellt jämfört med kontor (stenhård konkurrens på en överetablerad marknad) och bostäder (fördröjningar i inkomstökningarna). Catena rapporterar ett förvaltningsresultat på 350 miljoner kronor för det fjärde kvartalet, jämfört med 258 miljoner för ett år sedan.
Ökningen av förvaltningsresultatet kommer mestadels från köp av fastigheter finansierade med nyemissioner, men bolaget gör också egna investeringar och byggen så allt är bra.
Nyemissionerna gör att resultat per aktie inte ökar så mycket men det är i alla fall en ökning. Den ökningen resulterar också i en höjd utdelning, från 8,50 kronor per aktie till 9 kronor per aktie, vilket är ungefär enligt utdelningspolicy (hälften av förvaltningsresultatet efter att ungefärlig skatt dragits av).
Börsen var inte jätteförtjust i rapporten och priset på aktien sjönk 5% medan andra aktier låg runt nollan.
Nyfosa
Sedan, nu på kvällen rapporterade mitt femte största fastighetsinnehav, Nyfosa.
Nyfosa var nog det företag där jag har haft svårast att gissa hur de ska göra med utdelningen. De hade några år med en rimlig utdelning men helt oväntat så strök de den helt förra året. Jag ville tro att det var en tillfällig åtgärd, men säker var jag inte. Samtidigt så förväntade jag mig inte lika stora utdelningar som tidigare. När kon väl slaktats så blir det en ny basnivå, och antagligen lägre.
De valde att återuppta utdelningen. Föreslaget är 2,80 kronor per aktie uppdelat på 4 tillfällen vilket var exakt efter utdelningspolicyn. Företaget har som policy att dela ut 40% av det operativa kassaflödet. Det är annorlunda, men ändå rätt likt, de som baserar utdelningen på förvaltningsresultatet.
Förvaltningsresultatet blev 395 miljoner kronor i det fjärde kvartalet. Det är nästan som innan inflation och räntehöjningar, men inte riktigt. Precis som en del andra bolag så är det också betydligt sämre utveckling om man tittar per aktie för antalet aktier har ökat väsentligt.
Liksom för andra bolag så är det vakanserna som oroar mest. Just nu säger sig företaget ha 400 miljoner kronor i vakansbortfall, en siffra som stadigt ökat. Det är orimligt att tro att det ska bli 0 kronor, men helt klart finns det mycket att tjäna på att hitta nya hyresgäster till de tomma lokalerna i såväl Finland som i Sverige (Norge verkar ok).
Det här var den nya VD:ns första kvartalsrapport efter att Stina Lindh Hök lämnade posten. Jag såg att Cibus ville ha in henne i styrelsen så hon verkar inte lämna fastighetsbranschen helt, men det har varit lite väl många VD-byten i fastighetsbolagen de senaste åren. I vissa fall för att de fått sparken (Rutger Arnhult i Castellum och Ilijan Batljan i SBB, samt Oscar Engelbrekt i Oscar Properties), ibland mer vänskapligt som i Nyfosa.
Drömmen är en VD som kan verksamheten perfekt, som gör ett bra jobb och som styr företaget genom flera konjunkturcykler.
Coca-Cola
Någon timme senare kom även ett utdelningsbesked från Coca-Cola.
På något sätt har de lyckats höja kassaflödet och därmed så höjde de även utdelningen med cirka 5%, från 48,5 cent per kvartal till 51 cent per kvartal och aktie.
Coca-Colas utdelningsutveckling ser bäst ut i svenska kronor för kronfallet på 10-30% har gjort att Coca-Colas utdelning ökat med lika mycket.
Graferna antar att utdelningen förblir 51 cent per aktie och kvartal resten av året. De har haft samma utdelning hela året åtminstone sedan 1962 så det verkar sannolikt.
Övriga
SBB
Även SBB rapporterade på onsdagen. Jag har några få SBB D-aktier i min "chansportfölj" så jag har ett visst intresse i bolaget, men mest i huruvida det kommer att överleva i sin nuvarande form (då vinner jag) eller inte (då förlorar jag). Rapporten var naturligtvis negativ, men det var väntat. Bolaget krymper och har fortfarande problem med finansieringen.
Ingen vill låna ut pengar till SBB så man måste sälja av tillgångar för att betala tillbaka lån. Just nu får man inte så bra betalt så det är inte bra affärer för SBB men måste man så måste man.
För första gången på länge så har man i alla fall inga massiva nedskrivningar utan en mer normal förlust. Det är inte bra, men om man kan börja lita på att balansräkningen är korrekt så blir det lättare att få lån eller sälja obligationer.
Administrationskostnaderna sticker ut, så mycket att de kommenteras i VD-ordet. Enligt honom handlar det dels om engångskostnader, dels om den stora transaktionsvolymen, dels om juridiska kostnader då de varit stämda av obligationsägare, och dels om att stämningen gjort att de behövt krångla till finansiering. Han menar att kostnaderna ska "normaliseras" till slutet av året på en betydligt lägre nivå. Enligt intjänandebeskrivningen så borde de vara 119 miljoner per kvartal, och i Q4 var de 324 miljoner.
Till saken hör att "administration" också gömmer chefslöner. Chefslöner publiceras i årsredovisningar, inte i bokslutskommunikéer och kvartalsrapporter, så hur mycket cheferna fått betalt framgår inte.
Börskursen (SBB B) gjorde efter rapporten en till resa nedåt men ingen vet riktigt var börskursen borde vara. Gissningar hamnar på allt mellan 0 och 12 kronor. Just nu är den 5 kronor. Om en månad kanske den är 4 eller 6. Rapportens framräknade "substansvärde" är 8,66 kronor per aktie, men det värdet har tidigare minskat stadigt från rapport till rapport.
Akelius
Akelius köper ut D-aktien från börsen för 1,90 euro per aktie, eller totalt 4,7 miljarder kronor. Det är ett överpris men Roger Akelius har länge signalerat att han vill slippa krånglet med att vara börsnoterade, och kanske också utdelningarna.
Akelius D har varit för dyr under lång tid i förhållande till utdelningen, men det var just den här möjligheten som låg inbakad i priset. De som ägt Akelius D har till en del suttit på en lott som nu blev en vinstlott.
Sammanfattning rapportperioden
Det här var en unik rapportperiod i att inte ett enda av mina bolag kom med oväntade dåliga nyheter. Vartenda utdelningsförslag var som jag och experter gissat eller bättre.
Min vinstandel i bolagen steg med 9% på ett kvartal. Mina utdelningar ser ut att öka med knappt 17% jämfört med förra året. Nu tänker jag suga på den här karamellen i några månader för nästa kvartal kan bli annorlunda om personen amerikanarna valde till president fortsätter att peta på sånt han inte förstår.
Hoppas era rapporter varit minst lika bra!
Skrev ett inlägg som eventuellt publiceras imorgon, Castellum ingick i detta. Ett sorgebarn ja...
SvaraRaderaMåste jag vänta till imorgon för att se om du accepterar den här halvdanna fredsgåvan från dem?
RaderaHaha, nej jag rensade ut eländet, tålamodet är helt slut.
RaderaRimligt. Jag har inga planera på att sälja, men jag skulle inte köpt dem idag.
Radera