Sveafastigheter på väg till börsen, men med många frågetecken

SBB, Ilija Batljans kraschande fastighetsbolag, försöker få in kontanter till att betala skulder och den senaste idén är att sälja hälften av ett dotterbolag, Sveafastigheter i form av en börsintroduktion den 18 oktober. Jag har lite chansaktier i form av SBB D, vilket kan ge företräde till aktier i Sveafastigheter så jag försöker analysera om de vore ett bra köp.

Sveafastigheters prospekt innehåller allt som en potentiell aktieköpare behöver veta, förutom att den inte gör det. Det mest uppenbara är med, som att det är ett bolag med en 260 bostadsfastigheter och 14 500 lägenheter, och vilka fastigheter det är, men det räcker inte.

Problemet för mig, och andra som läser prospektet, är att Sveafastigheter är helt nykomponerat då SBB skyfflat in alla(?) sina bostadsfastigheter i bolaget. Det gör att det inte finns någon historik att titta på. Prospektet är också fullt av vidlyftiga planer och irrelevant statistik om befolkningsutveckling, utöver de vanliga listorna på risker och allt som skulle kunna gå fel.

Istället för att titta på hur företaget gått så för man försöka gissa sig till vad en eventuell vinst kan komma att bli, och det är inte lätt.

I avsnittet "Aktuell intjänandeförmåga" så listar företaget ett potentiellt driftsnetto på en knapp miljard per år, vilket blir 4,43 kronor per aktie. Nu har fastigheterna underhållits väldigt knapphändigt de senaste åren vilket talar för att det finns en gömd underhållsskuld som antingen kommer kosta i högre underhåll eller lägre intäkter så 4,43 är nog ett tak.

Företaget har väldigt höga centrala administrationskostnader, 74 öre per aktie, som måste dras ifrån driftnettot, med också "övriga intäkter" på runt 24 öre per aktie, så kassaflödet från fastigheterna skulle kunna bli 3,93 kronor per aktie.

Vad är då företagets lånekostnader? I somras hade företaget skulder på 12 miljarder, varav 60% sitter på gammal superlåg ränta på 2-2,5% och resten har en normal ränta på 4-4,5% vilket ger ett snitt på 3,1%. Om räntorna fortsätter nedåt så kommer de nog kunna hålla det snittet, men det handlar ändå om ca 2 kronor per aktie i ränta, så projekterat förvaltningsresultatet hamnar då på ca 1,93 kronor per aktie.

När jag tittar på andra fastighetsbolag så varierar värderingen rejält, men för just bostadsbolag så är den tänkta värderingen (i spannet 39,5-45 kronor per aktie) inte orimlig, men inte ett uppenbart fynd.

Substansvärdet ger samma oklara bild. Företaget menar att de har ett substansvärde per aktie på cirka 75-80 kronor, men bostadsfastighetsbolag handlas inte till sitt substansvärde. Ett pris på cirka hälften av det officiella substansvärdet är ungefär vad andra liknande bolag handlas för.

Sveafastigheter kommer dras med en blandad fastighetsportfölj, en huvudägare (SBB, mer än 50% av aktierna) som har ett dåligt rykte, en styrelse med Batljan-folk i och Batljan är såvitt vi vet fortfarande extremt skuldsatt och antagligen mer intresserad av sin egen plånbok på kort sikt än på företaget långsiktigt.

Den största stötestenen för mig är att jag ser mina fastighetsbolagsaktier som generatorer av kassaflöde. Jag vill ha del av företagens vinster direkt i form av utdelningar som jag sen kan göra med vad jag vill. Sveafastigheter är tydliga med att de inte planerar någon utdelning, även om det nu är ägarna som bestämmer sånt, inte bolagsledningen.