SBB säljer sig själv till sig själv

Tisdag kväll kom nyheten: SBB säljer fastigheter för 32 miljarder till ett bolag de äger en tredjedel av, norska PPI, Public Property Invest. Det företag som Ilija Batljan flydde till när hans svenska bygge SBB kollapsade.

Försäljningen kom inte helt oväntat då PPI nyligen dragit in väldigt stora mängder kontanter genom nyemissioner. De skulle uppenbarligen användas till en affär, och SBB hade saker att sälja. Däremot visste ingen när, eller till vilka villkor, eller ens om det verkligen var SBB det handlade om.

Affären är komplicerad och det finns tre parter.

• SBB, det svenska fastighetsbolaget, och dess dotterbolag SBB Holding
• PPI, det norska fastighetsbolaget
• Aker, ett norskt bolag som frontar den norska miljardären Kjell Inge Rökke

Fastigheterna går från SBB och från SBB Holding till PPI som betalar med "PPI U"-aktier (U för "Utan rösträtt"; ett aktieslag som inte existerar ännu) och "PPI M"-aktier (M som i "Med rösträtt"; de vanliga PPI-aktierna). De säljer en del av "PPI U"-aktierna till Aker som betalar med "PPI M"-aktier och kontanter.

Anm: figur uppdaterad och korrigerad sedan ursprunglig publicering

Anm: figur uppdaterad och korrigerad sedan ursprunglig publicering

Om jag fått alla siffror rätt så kommer företagsgruppen se ut som ovan när allt är klart inom några månader. Jag är lite osäker på vad som ligger under SBB och vad som ligger under SBB Holding. SBBs rapporter är inte tydliga med det.

Målet för SBB är att minska sina skulder på ett hållbart sätt. Det här ger dem möjlighet att köpa ut alla obligationer med villkor som SBB har svårt att acceptera. De kan till exempel förbjuda utdelningar över en viss skuldsättning, eller förbjuda återköp av hybridobligationer.

Det här kommer också minska administrationen så det kommer spara pengar på det sättet.

Målet för PPI är att växa så snabbt som möjligt. Det här gör företaget tre gånger så stort och då de får köpa fastigheterna med 8% rabatt så kommer vinsten per aktie öka trots alla nytryckta aktier.

Målet för Rökke är antagligen att bli rik, men möjligen lockas han också av makten att styra en massa bolag. Han konkurrerar nu med Ilja Batljan om makten i SBB.

Fastigheterna såldes med en rabatt på 8% så i SBBs bokföring kommer det här bli en förlust på 3 miljarder kronor. Om man ser de förlorade 3 miljarderna som en vinst för PPI, och SBB äger 40% av PPI så får de tillbaka, om man är generös, 1,2 miljarder, men fortfarande en förlust.

I presentationen av affären så menar man att "förlusten" på 3 miljarder ska ses som en investering där minskade kostnader kommer att ge en bra avkastning på de 3 miljarderna. Det blir hypotetiskt när man pratar om avkastning på minskade kostnader för det ger faktiskt inte mer pengar in, bara mindre pengar ut.

I det första steget så löser inte det här SBBs svarta får, samarbetena med Brookfield runt Nordiqus och med Morgan Stanley runt SBB Residential Properties där SBB betalar i runda tal 13% i ränta på pengar de lånat, bland annat via speciella preferensaktier.

Förhoppningsvis kan de lösa in preferensaktierna på ett sätt som sparar lite pengar med hjälp av de kontanter de får i affären. Om de inte löser ut den innan sommaren 2028 så ökar inlösenpriset så den blir ännu dyrare. Dock "bara" med 1% per år (efter ett 4%-hopp) så det höjer kostnaden från 13% till 14%, antar jag. Jag har inte sett de exakta villkoren.

Det finns en liten risk att någon myndighet sätter käppar i hjulen då svenska samhällsfastigheter kommer att bli utlandsägda men ingen har nämnt det så jag antar att det är en liten risk. Annars är planen att få det här klart innan nyår eller senast i början av nästa år.

Apropå utlandsägda så tänker det norska bolaget PPI notera sig själva på Stockholmsbörsen parallellt med Oslobörsen. Ett till fastighetsbolag.

Vad betyder det här för mina SBB D-aktier som jag köpte i hopp att de någon gång återigen skulle fungera som det var tänkt? Det är svårt att veta. SBB blir av med nästan alla sina kvarvarande fastigheter vilket betyder att de inte kommer ha något månatligt kassaflöde att tala om. Istället kommer de vara beroende av utdelningar från de bolag de äger. Som vi sett så kan sådana kranar skruvas åt plötsligt.

Sveafastigheter har sagt att de inte planerar några utdelningar. PPI och Nordiqus, de två andra stora innehaven, är inte under SBBs kontroll.

På börsen handlas PPI upp +6%, SBB D +20%, SBB B +8%, Aker upp +2%. De inblandade kallade affären för en vinn-vinn-vinn-affär och det ser ut som att börsen håller med.

Övrigt i fastighetsvärlden är att VD:n som Akelius tillsatte i Castellum sparkar folk, krymper ledningsgruppen och avslutar bonusprogram. De menar uppenbarligen att Castellum slösade med pengar. Det kanske de gjorde men det har i så fall kommit i skymundan för problemen med vakanser.

K2A, ett annat fastighetsbolag med inställda utdelningar, liksom SBB och Heimstaden, kommer med en rapport idag. De har kommit lite i skymundan då de är mindre och har färre ägare. De har också färre kapitalstarka vänner.

Uppdatering efter K2A:s rapport: Det är fortfarande ett överbelånat och krympande företag men fallet har kanske bromsats en del. Vinsten är för låg för utdelningar, men kanske kommer bolaget så småningom växa in i sin kostym igen.