Stiltje på ränte- och inflationsfronten - ser fram emot fastighetsrapporterna

Min portfölj av fastighetsbolag påverkas väldigt mycket av räntor, och räntorna påverkas väldigt mycket av inflationen och förväntningar på inflationen. Därför har det blivit lite av en hobby de senaste åren att följa både inflationssiffror och räntenivåer.

Vi har nu, i mitten av januari samma 5-årsränta som i slutet av november och lite högre 10-årsränta, men det är inte direkt raka linjer. Efter en hel del oro, mestadels med ursprung i Washington D.C., som fick räntorna att gå upp i december så är det nu lite lugnare igen på finansmarknaderna. Det verkar som att de amerikanska finansiella institutionerna kommer att hålla mot angreppen från Vita Huset.

5-årsränta

10-årsränta

Det verkar som att inflationsnivåerna nu är hyfsat stabila på hyfsat acceptabla nivåer. KPI sammanfattar kraftiga räntesänkningar och bensinprissänkningar tillsammans med stigande matpriser och hyror som en inflation mellan 0 och 1%. KPIF som bortser från räntesänkningarna är lite över 2%.

Riksdagen vill att KPIF-inflationen ska vara låg och stabil, vilket blivit till ett mål på cirka 2%. Eftersom det är där vi är och där vi verkar stabiliseras så behövs nu varken höjningar eller sänkningar av styrräntan.

Med stabila räntor och hyfsat låg inflation kan fastighetsbolagen göra mer långsiktiga planer. Dagens räntenivå, som tack och lov är högre än under nollränteperioden, borde nu vara inprisad i de nya, mycket lägre aktiepriserna. Förvaltningsresultaten har också börjat gå upp igen. Av mina 7(!) fastighetsbolag så är det bara Castellum som har ett fallande förvaltningsresultat.

Det kan fortfarande finnas luft i fastighetsvärderingarna, men företagen själva förnekar det. Det märks inte förrän företagen återigen gör många köp och försäljningar. Det har kommit försäljningar, och en del har antytt en aning luft i bokföringen. Inget som oroar.

Allt som allt så tror jag att 2026 kan bli året då fastighetsaktier får lite revansch. Det kan vara önsketänkande, men jag tycker aktiepriserna nu är rimliga vilket borde locka investerare.

Mycket kommer avgöras av bokslutskommunikéerna och för fastighetsbolagen så kommer de den första och andra veckan i februari. För att få tillbaka optimismen så vill jag se:

• Stigande förvaltningsresultat (per aktie)
• Normal rotation av skulder där gamla obligationer rutinmässigt ersätts av nya obligationer
• VD-ord som pratar om att växa och inte om kapitalisering eller finansiering
• Höjda utdelningar, vilket blir det hårda beviset på att företagen nu funkar igen

För vissa bolag så är situationen lite annorlunda. SBB handlar uteslutande om finansiering. De har sålt ut fastigheter i takt med att de behövt betala tillbaka lån eftersom ingen vill låna pengar till dem. Vändningen för dem kommer när de lyckas rotera en obligation utan att det blir seriöst sämre villkor.

Heimstaden har antytt att de är på väg mot normala tider. Senast så pratade de om ett speciellt nyckeltal, ICR, räntetäckningsgraden, som behövde nå en viss nivå i dotterbolaget Heimstaden Bostad. Det blir intressant att se hur det gått med det under Q4.

K2A är, bortsett från SBB, det fastighetsbolag jag vet har det knackigast. De har slutat betala utdelning på sina preferensaktier vilket är ett dåligt tecken, så de skulle behöva lite hjälp för att komma på banan igen.