Inställd utdelning i Castellum - rapporter från Castellum, Cibus, Catena, Coca-Cola och K2A
Castellum - onsdag morgon
Det här får bli i två delar, först rapporten i onsdags, sedan de stora affärerna Castellum gjorde under fredagen.
Onsdag - rapport
Castellum är det bolag som gjort mig mest besviken de senaste åren. Det är inte det företag som gått sämst men det är det med störst gap mellan mina förväntningar och bolagets beslut. Mycket av det kan kopplas till storägaren Roger Akelius, 80, som vill förändra Castellums inriktning. Då Akelius är mångmiljardär med oändligt mycket pengar tycker han att det är slöseri att dela ut pengar till minoritetsägare i sina bolag och det visade sig med all tydlighet nu.
Klockan åtta på onsdag morgon kom Q4-rapporten och bokslutskommunikén. Förra året kom utdelningen tillbaka efter inflationsåren. Nu föreslår de att ta bort den igen.
Akelius föreslår istället för utdelning att företaget ska lägga en stor del av vinsten på aktieåterköp. Då Akelius själv knappast tänker sälja så är det ett sätt för honom att öka makten i bolaget.
Jag tycker inte om aktieåterköp. Ibland är de ekonomiskt fördelaktiga, men de har också stora nackdelar. De gynnar företagsledningar med optionsprogram. De gynnar de aktieägare som vill lämna företaget. Det missgynnar de som tycker om bolaget och vill köpa eftersom priset artificellt har tryckts upp. Det är kontanter som inte kommer ägarna tillgodo. Det kan vara extrem värdeförstöring om bolaget betalar för mycket, och ingen vet förrän efteråt vad "för mycket" är.
Castellum meddelar också att man har sparkat cirka 30 personer, 5-10% av de anställda, och krympt ledningsgruppen. Det är antagligen också en del av Roger Akelius filosofi för att driva bolag. Vi kommer aldrig få veta hur det påverkar bolaget, men rent generellt så är jag positiv till att ha anställda nära kunderna och inte så många anställda centralt så jag tänker anta att de vet vad de gör.
I råa siffror har Q4 ett förvaltningsresultat på 1,1 miljarder kronor, 4% högre än för ett år sedan. Man har gjort nedskrivningar av fastighetsvärden på 1,1 miljarder, och slutresultatet är en förlust på 0,4 miljarder kronor.
Det är bekymmersamt att man fortsätter skriva ner värdet på fastigheter. Fastighetsvärdena rasade för några år sedan och helst skulle alla nedskrivningar gjorts då, men vi har sett hur många företag, även Castellum, justerar ner lite varje kvartal. Sådana nedskrivningar sätter ett frågetecken på företagets rapporterade substansvärde vilket gör matematiken bakom aktieåterköpen osäker.
Styrelsen vill att bolagsstämman ger företaget rätt att lägga 1,2 miljarder kronor på aktieåterköp, lika mycket som förra årets utdelning.
Vakanserna är nästa viktiga punkt. Castellum och de flesta andra kontorfokuserade fastighetsbolag har haft problem med vakanser. Höga hyror och möjligheter att jobba på distans har minskat efterfrågan på kontor och Castellum är tydligt påverkad. Vakansgraden ökade från 8,5% till 10,2% under det fjärde kvartalet. Det är en massiv ökning. Man nämner Kista där man har 23% vakanser och sjunkande fastighetsvärden och Finland där man har 18% vakanser.
Reaktionen på börsen var passiv, mycket för att förväntningarna på Castellum redan långsamt skruvats ner. Det senaste året har aktiepriset sjunkit 10% så det behövde inte sjunka mer än fastigheter i allmänhet.
Fredag - storaffärer
Sedan kom fredagens händelser. I snabb följd kom pressmeddelanden om att Castellum sålt fastigheter för 5,6 miljarder kronor till sjunde AP-fonden och att de inlett ett aktieåterköpsprogram på 3,4 miljarder kronor, följt av flera positiva aktieanalyser. Det fick börskursen att gå upp 9% och de drog med sig hela fastighetsmarknaden.
Aktiepriset är fortfarande lägre än för ett år sedan, även inräknat utdelning, så det har fortfarande inte varit en bra investering, men den är nu mindre dålig.
Försäljningen var av "samhällsfastigheter", alltså fastigheter med offentlig sektor som hyresgäster. Man säger att man gör en vinst, jämfört med bokfört värde, på cirka 750 miljoner för de här fastigheterna så AP7 måste ha verkligen velat ha dem. Mycket av vinsten är tydligen i skatt som inte längre ska betalas. Skatteräkningen måste följt med till AP7.
Jag tror att det var priset, att försäljningen skedde över bokfört värde, som fick folk att hoppa på alla fastighetsbolag i Sverige. Om Castellum har undervärderade bolag så kanske alla bolag har det?
Med tanke på de planerade aktieåterköpen så är prisuppgången dålig för Castellum. Ska det bli en bra affär måste aktiepriset vara så lågt som möjligt.
Jag har länge funderat på att minska eller släppa mitt innehav i Castellum, men jag har dragit mig att sälja aktier till så stor substansrabatt. Jag har också varit nyfiken på vad Akelius ska få för sig. Det finns folk som dyrkar honom och även om jag aldrig skulle komma på tanken att behandla en människa som ett objekt för vördnad, så har jag undrat över hans planer. Jag vet fortfarande inte vad planerna är. Tjäna mera pengar?
Cibus - onsdag morgon
Cibus är ett fastighetsbolag med fokus på livsmedelsbutiker i norra Europa och, enligt företagets policy, på månadsvisa ökande utdelningar. Det har varit lite dåligt med "ökande" men det är i alla fall målet.
Företaget gör sin bokföring i euro vilket gör att de påverkats annorlunda av valutakursändringarna än andra svenska fastighetsbolag. De är också utspridda över Norden och Benelux så det är mycket euro i intäkterna. Utdelningen i bokslutskommunikén/Q4-rapporten föreslås bli samma som förra året, 90 cent per aktie och år, vilket är samma som de senaste åren, om än lite mindre i svenska kronor (ca 9,50 kr).
Bilden nedan från rapporten tycker jag illustrerar tydligt varför utdelningen är samma och kanske kommer förbli samma i något år till.
I siffror ökade förvaltningsresultatet från 11,1 miljoner euro för ett år sedan till 19,3 miljoner euro i år, +74%. Det låter fantastiskt, men det kommer från ett uppköp finansierat med nytryckta aktier, såsom är Cibus varumärke. Siffran man istället måste titta på är förvaltningsresultat per aktie och den har ökat från 20 cent till 25 cent per aktie, +20%.
Även substansvärdet per aktie har ökat, från 11,7 euro till 13,0 euro, +11%, men sedan kommer valutakurserna in. För ett år sedan kostade en euro 11,20 svenska kronor, och idag kostar den 10,63. Det blir fortfarande en ökning räknat i svenska kronor, men med 5% istället för 11%.
Börsen reagerade just inte alls på rapporten utan kursen följde den allmänna trenden för dagen.
Coca-Cola - torsdag natt
Utdelningar i dollar blir allt mindre för oss i Sverige, och utdelningar som växer långsamt har svårt att hantera inflationen vi haft.
Tittar man på figurerna så blir det här en reell sänkning för oss i Sverige, och det är 10% under, reellt, vad det var 2020.
Sådant är livet som investerare i så kallade värdebolag i utlandet. Jag fick nytta av den stigande dollarkursen och nu svänger gungan åt andra hållet.
Catena - fredag morgon
Innan storaffären hade Catena, enligt rapporten, fastigheter värda 44,5 miljarder kronor så det är en märkbar ökning.
Catenas styrelse föreslår att man ska höja utdelningen från 9 kronor till 9,50 kronor per aktie. Det var en mindre ökning än jag hade trott då det bara motsvarar 36% av förvaltningsresultatet. Kanske hade de jätteaffären i åtanke och kände ett behov att behålla extra mycket pengar i företaget.
Resultatet är annars riktigt bra. I en tid när kontoren avbefolkas så verkar lagerlokaler byggas och fyllas, och det är lagerbyggnader ("logistikfastigheter") som Catena satsar på. Vakansgraden, som för kontor letat sig över 10%, är för Catena 3,3%. Nu säger man i och för sig att det finns en överetablering och antyder att det kan se värre ut för andra.
Förvaltningsresultatet för 2025 Q4 är 411 miljoner kronor, jämfört med 350 miljoner kronor året innan, +17%. En del av det är nyförvärv med hjälp av nyemissioner, men även per aktie är det en ökning. (Nyemissionen för några veckor sedan ökade antalet aktier med 10%.)
På sista raden, efter värdejusteringar på fastigheter, skatt och annat, är det också plus. För Q4 har resultatet gått från 483 miljoner kronor 2024 Q4 till 516 miljoner kronor 2025 Q4, en ökning med 7%. Det är en större skattinbetalning som håller nere resultatet.
Aktiepriset gick svagt upp (just nu +2,5%) men Catena är en aktie med begränsad omsättning så priset kan röra sig snabbt. Jag tror ingen känner ett starkt behov att sälja snabbt efter den här rapporten.
Catena är mitt femte största fastighetsinnehav, upp från sjätteplatsen tack vare Nyfosas sjunkande kurs. Det är alltså inget stort innehav, lite över 1% av min aktieportfölj, men det är nog det fastighetsbolag jag känner mig lugnast med.
Som man ser i figuren ovan så är utdelningen, inflationsjusterat, fortfarande lägre än 2022.
Övrigt
K2A - torsdag lunch
K2A är ett fastighetsbolag jag inte har i min fastighetsportfölj men ändå följer. Deras specialitet har varit att bygga stora lägenhetshus i trä. Riktigt intressanta hus, men ekonomin har inte gått ihop sedan räntorna gick upp till normala nivåer.K2A har, liksom SBB och Heimstaden, slutat ge utdelning på sina D- och preferensaktier och frågan är hur de ska ta sig upp ur det hålet. På tisdagen rapporterade K2A faktiskt en vinst för 2025 Q4 och för 2025, men det är en vinst med många asteriskar.
Företaget har sålt av fastigheter så intäkterna är mindre nu än förr, men man har ändå ett stadigt driftsöverskott. Av 78 miljoner i hyror under det fjärde kvartalet har bara 26 miljoner använts för fastighetsunderhåll.
Sedan presenterar man ett förvaltningsresultat som jag inte håller med om.
Mitt sätt att räkna fram förvaltningsresultatet:
| Traditionellt förvaltningsresultat | -2 miljoner |
| ... inklusive Joint Ventures förvaltningsresultat: -3 miljoner | -5 miljoner |
| ... exklusive central projektadministration: 12 miljoner | +7 miljoner |
K2A:s sätt att räkna:
| ...inklusive central projektadministration(?): -12 miljoner | -5 miljoner |
| ... inklusive värdeökningar i Joint Ventures(????): 50 miljoner | +45 miljoner |
Poängen med förvaltningsresultat är just att värdeförändringar på fastigheter inte ingår där. Förvaltningsresultatet ger en bild av hur fastigheterna går, och reavinster och värdejusteringar kommer längre ner i resultaträkningen.
Man kan också titta på kassaflödet. Det är +7 miljoner kronor från "löpande verksamhet", ganska likt mitt framräknade förvaltningsresultat, precis som man förväntar sig. Nej, det blir underkänt för K2A:s rapportmagi.
K2A föreslår ingen utdelning, även på preferensaktien. Det betyder att innestående belopp, fortsätter att öka med 9 miljoner kronor per kvartal och att räknas upp med 12% per år. När jag läser rapporten så håller jag med om det beslutet för även om K2A:s stamaktie skuttade upp i pris så är det här en svag rapport. Den enda styrkepunkten är att man tänker återuppta byggandet. Det visar på självförtroende, eller desperation.
Kommentarer
Skicka en kommentar
Berätta vad du vet, tror och tycker om de ämnen jag berör!