Fyra gånger fastighetsbolag: Emilshus, NP3, Sagax, Nyfosa

Emilshus - fredag morgon

Nästa fastighetsbolag att rapportera var Emilshus, ett småländskt fastighetsbolag som expanderar snabbt. Rapporten presenterar ett förvaltningsresultat på 110 miljoner kronor, jämfört med 85 miljoner kronor året innan.

30% högre förvaltningsresultat låter bra men det är mer komplicerat med Emilshus. Bolaget växer kraftigt och gör det med pengar det får in genom nyemissioner. Man har gett ut både stamaktier och preferensaktier, och sålt obligationer så det vore konstigt om inte förvaltningsresultatet ökade.

För Emilshus (liksom för Cibus om två veckor) blir det viktigt att se hur företaget utvecklas per aktie. I det här fallet har det gått från 76 öre för Q4 2025 jämfört med 65 öre för Q4 2024, en ökning på 17%. Det är bra. Totalt var förvaltningsresultatet per aktie för 2025 2,95 kronor.

Den vinsten förblir i bolaget för att bidra till fler fastighetsköp. Precis som förväntat ger Emilshus ingen utdelning.

Emilshus är det enda fastighetsbolaget i min fastighetsbolagsportfölj utan utdelning. Det är normalt ett krav jag har men i mina diversifieringsförsök fick jag slut på utdelande fastighetsbolag som jag tyckte om och som handlades till rätt pris (enligt mig vid tillfället). Det har gått bra för företaget och aktien, men de ger fortfarande ingen utdelning (bortsett från preferensaktierna som får den vanliga utdelningen).

Från siffrorna till vad de har haft för sig. Jag kallade Emilshus småländskt, och det var helt sant för två år sedan, men sedan dess har man köpt fastigheter först i Halmstad, Linköping och sedan i Norrköping, Malmö och Helsingborg. Det är mestadels sånt som kallas "lätt industri", alltså stora plåtlådor på en betongplatta.

Företaget är fortfarande samlat i den sydligaste delen av Sverige, men det tar trots allt fyra timmar att ta sig mellan Malmö i syd och Norrköping i norr. Man har anställt fler personer och öppnar små kontor i de större orterna, så det är helt klart att det tidigare lilla företaget förvandlas.

Jag är nöjd med rapporten, skulle trots allt vilja ha lite utdelning, men tänker inte ställa till med någon oreda på årsstämman. På börsen hände väldigt lite. Kursen rörde sig inte och omsättningen var väldigt låg. Lite väl låg.

NP3 - fredag morgon

NP3 är (liksom Sagax längre ner) ett fastighetsbolag jag följer passivt. De har en Norrlandsprofil och jag har varit orolig över hur de ska drabbas av Northvolt, och nu Stegra, men de verkar klara sig bra. Man vet inte riktigt hur sekundära effekter kan slå på företag i omgivningen men än så länge verkar NP3 inte vara speciellt påverkade. Rapporten berättar om 588 miljoner i hyresintäkter, klart mer än 523 förra året.

Även förvaltningsresultat och resultatet på sista raden är bättre än för ett år sedan så allt verkar bra. Man föreslår också en höjning av utdelningen från 5,20 kronor till 6,40 kronor per aktie, samt att betala den vanliga utdelningen på preferensaktierna.

Börsen tyckte om rapporten och aktiepriset gick upp 3%.

Nyfosa - måndag lunch

Nyfosa har gått dåligt på börsen det senaste året, efter ett antal bra år. Vakanserna ökar och förtroendet för bolaget har minskat och man har bytt VD. Jag har tagit tillfället i akt att köpa fler aktier när jag tyckt att aktiepriset gått väl lågt. Nu fick Nyfosa chansen att visa om jag hade trott rätt. De tog inte den chansen.

Förvaltningsresultatet i rapporten är en aning lägre än för ett år sedan. 377 miljoner kronor jämfört med 395 miljoner kronor, där skillnaden är lägre hyresintäkter. VD:n skriver i VD-ordet att han är missnöjd och på börsen sjönk aktiepriset med 6%. Enligt VD:n Carl-Johan Hugner, som precis firat ett år på jobbet, är det dags att ta ett omtag.

Framöver ska saker göras, men VD-ordet är så fullt av plattityder att jag inte vet vad jag ska säga.

Låt mig illustrera det innehållslösa språket med ett direkt citat:

"De åtgärder som inletts under det senaste året och nu intensifieras innebär att vi anpassar arbetssätt och prioriteringar till förändrade marknadsförhållanden och bolagets styrkor, i syfte att bättre ta tillvara värdeskapande möjligheter i våra tillgångar och i marknaden.
[...]
Uppdateringen i strategiformuleringen innebär ett tydligare fokus på ett strukturerat och målinriktat arbetssätt som kombinerar långsiktighet med flexibilitet."
/Carl-Johan Hugner, VD Nyfosa

Citatet är bara början. Sedan låtsas VD:n bli mer konkret, men fortsätter mestadels med mer floskler. Ta "Genom att dra nytta av bolagets skalfördelar när vi utvecklar interna arbetssätt och processer stärks det operativa genomförandet i syfte att uppnå en mer proaktiv, strukturerad och affärsdriven förvaltning" som exempel.

Det konkreta jag kan utläsa är att man vill minska den geografiska spridningen och att man räknar med att sälja och köpa fastigheter för runt en miljard kronor om året för att få det att hända. Rimligt.

Jag roade mig med att be ChatGPT att skriva om texten utan sådant som kunde uppfattas som klyschor och då krympte texten från knappt 500 ord till exakt 100 ord. 80% försvann och det hade kunnat vara mer...

Utdelningen föreslås bli 3,00 kronor per aktie, en höjning med 7% från 2,80. Förvaltningsresultatet har ökat med något liknande så det var rimligt. Nyfosa meddelade också en ny utdelningspolicy. Den gamla var 40% av det operativa kassaflödet, den nya är 40% av förvaltningsresultatet.

Det betyder i stort att reavinster och reaförluster från fastighetsaffärer nu inte ska påverka utdelningen.

Resten av rapporten verkar mestadels neutral, men Finlandsbiten är inte lysande. Man har skrivit ner fastighetsvärden i Finland med hundratals miljoner kronor, direkt kopplat till den höga vakansgraden där.

Tråkigt nog tynger VD-ordet mig rejält. När en person skriver på det sättet så är det av en eller flera av tre anledningar, alla dåliga. Författaren kan förakta sina läsare och vilja imponera med långa ord som författaren knappt själv förstår. Författaren har inget att säga och känner ett behov av att dölja det, eller det finns en plan som författaren vet skulle bli illa omtyckt och han försöker dölja den sanna planen.

Figur: Nyfosas utdelning (SEK) 8 år

Figur: Nyfosas utdelning (SEK) 8 år inflationsjusterad

Sagax - måndag eftermiddag

Som nämnt ovan är Sagax ett företag jag följer lite passivt. Det anses vara ett av de mest högkvalitativa fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen och tyvärr reflekteras det i aktiepriset. Både stamaktien och D-aktien är i dyraste laget, om man inte bestämt sig för att satsa helt på kvalitet utan att bry sig om priset.

Sagax sticker också ut bland fastighetsbolagen genom att äga stora delar av tre andra börsnoterade fastighetsbolag: NP3, Emilshus och Nyfosa. Alla tre har Sagax som stor ägare, och alla tre är med i den här artikeln.

Sagax rapport för Q4 2025 innehöll inget som fick mig att rynka på näsan. Förvaltningsresultatet ökade med 3-4% och utdelningen föreslås höjas med 7% från 3,50 kronor per aktie till 3,70 kronor per aktie.

Sagax tillväxt har varit långt under målet på 15% de senaste åren, men vi vet alla att fastighetsmarknaden varit svår. Jag skulle fortfarande vilja vara ägare, men jag tycker fortfarande att aktien är alldeles för dyr. I synnerhet när Sagax inte längre växer.

Med tanke på vad jag sa om Nyfosas VD-ord bör jag nämna Sagax VD-ord. Rapporten har inget sådant. De anser uppenbarligen att siffrorna får tala.

Snabblänkar till avsnitten: Emilshus — NP3 — Nyfosa — Sagax