Q2: Fem fastighetsbolag till: Altra (f.d. Nyfosa), Intea, NP3, Emilshus, Corem

Här kommer fler kommentarer från Q2-rapporter, och det är återigen en bunt fastighetsbolag som alla rapporterade i fredags. Fastighetsbolagens ekonomiavdelningar verkar vara mer angelägna att få gå på semester än andra bolags. Eller något.

Altra (f.d. Nyfosa)

Nyfosa heter nu "Altra Fastigheter AB", men det är fortfarande samma bolag om än med en ny grafisk profil.

Jag köpte Nyfosaaktier för några år sedan och det är nu ett av 7 bolag i min fastighetsportfölj. Ett och ett är det små innehav (Altra/Nyfosa är ungefär 1,5% av min aktieportfölj) men tillsammans är de, tja, 12% eller så. Nyfosa började med att gå upp kraftigt men föll sedan tillbaka än kraftigare när räntorna steg.

Nyfosa/Altra har marknadsfört sig som ett bolag som glatt köper och säljer fastigheter när det går att göra bra affärer, men under några år var det svårt. Ingen ville köpa fastigheter till värderingar i närheten av vad de varit så inga affärer blev av. Nu har det lossnat och Altra/Nyfosa har återigen börjat handla fastigheter.

Att bolaget aktivt köper och säljer gör att man inte kan titta bara på förvaltningsresultatet men det är där jag lägger fokus, i brist på bättre idéer. I den här rapporten rapporteras det till 381 miljoner kronor för kvartalet, en stor ökning jämfört med förra årets 348 miljoner.

Ökningen per aktie är dock ännu större då Nyfosa, liksom många andra fastighetsbolag, köper sina egna aktier. Återköpen är matematiskt vettiga när aktierna är betydligt billigare än fastigheterna de representerar, men det gäller att alla värderingar är korrekta. Just nu är dock marginalerna så stora att jag accepterar att det är sunt att köpa aktierna.

I siffror har förvaltningsresultatet gått från 1,62 kronor per aktie Q2 förra året till 1,99 kronor i år, 23% högre.

Nu är inte allt bra, vilket man kan gissa när man ser den nedtryckta aktiekursen. Liksom en del andra fastighetsbolag så har Nyfosa/Altra tappat många hyresgäster. I den finska delen är nu 18,8% tomt, och totalt över hela företaget är vakanserna 11%. Alldeles för högt och det finns en risk att en del fastigheter visar sig värdelösa. Något som kan bli väldigt dyrt.

Det verkar åtminstone som att uppsägningarna stannat av och man rapporterar en positiv nettouthyrning. Det kommer slå igenom med fördröjning, men om det håller i sig borde vakanserna minska.

Börsen såg positivt på rapporten, och så även jag. Den nya VD:n verkar ha blivit varm i kläderna och återigen slapp vi de floskler som förstörde mitt första intryck av honom.

Sidospår: Det ska bli intressant att se om de rättar sin rapportmall till nästa rapport för de har på framsidan klämt in ett extra A mellan Botkyrka och Falun utan att märka det. Det är lustigt hur sånt kan sticka ut på en sekund när man ser någon annans text medan man missar tio gånger så stora felskrivningar i text man skriver själv. (Det finns också ett datum 31 december 2026 som nästan helt säkert borde ha varit 31 december 2025)

Intea

Intea är ett fastighetsbolag jag inte har i min fastighetsportfölj och det är relativt nytt på börsen och det är relativt litet så jag har inte följt det så noga, men de kom också med en rapport.

Inteas fokus har varit på det som ofta kallas "samhällsfastigheter", det vill säga byggnader som används av stat, regioner och kommuner, och med ett särskilt fokus på rättsväsendet. Det har för en del känts som en säkrare bransch än Stockholmskontor.

Tittar man på fastighetsbolagets förvaltningsresultat så har det ökat från 207 till 278 miljoner kronor för årets andra kvartal jämfört med förra årets andra kvartal. Anledningen är stor tillväxt, både genom nya byggen och genom inköp. Det är en positiv trend och Intea har många stora projekt pågående.

Tillväxten är också anledningen till att Intea är ett av en handfull fastighetsbolag som handlas med premie mot substansvärdet. Det finns mer i bolaget än existerande byggnader, något som även gäller ett par andra bolag i den här posten.

Rapporten togs emot positivt, men sedan kom nyheter om mer krig mellan USA och Iran och fastighetsaktier backade igen. (Krig i mellanöstern → Högre oljepriser → Inflation → Högre räntor → Sämre vinster eller större förluster för fastighetsbolag)

NP3

NP3 är ett annat fastighetsbolag som handlas med premie. NP3:s fokus har varit norra Sverige men de har nu expanderat söderut. En intressant kommentar i Q2-rapporten är att den explosiva tillväxten i norra Sverige ersatts med en mer hållbar tillväxt efter att t.ex. Northvolt kursat.

På börsen togs rapporten inledningsvis emot väl med en tydlig uppgång, men sedan sjönk kursen kraftigt efter några timmar. Någon från företaget måste ha sagt något eller någon relativt stor ägare måste ha bestämt sig för att dumpa aktier till det nya högre priset som då slutade vara högre.

NP3, liksom Emilshus och Intea, har nyligen gett ut preferensaktier. Det är ibland ett sätt att få in pengar billigare än banklån eller obligationer, men vi har sett hur preferensaktier också kan bli stora problem när det krisar då de gör det svårt, nästan omöjligt, att göra nyemissioner av stamaktier.

Förvaltningsresultatet har ökat från 281 miljoner kronor till 318 miljoner kronor mellan Q2 förra året och Q2 i år, mest tack vare expansionen söderut.

Vakanserna är på 7% och minskande. Man säger att man hyrt ut 30% av de tomma lokalerna i Skellefteå. Lokaler jag antar blev tomma efter Northvolts konkurs.

Emilshus

Emilshus är ett tredje fastighetsbolag, efter Intea och NP3, som handlas med premie och deras fokus har varit Småland, men de har liksom NP3 expanderat. I Emilshus fall till exotiska platser som Halland och Östergötland.

Jag har några Emilshusaktier så den här rapporten var mer intressant. Förvaltningsresultatet har ökat från 98 till 125 miljoner kronor, en saftig ökning på 28% men per aktie är ökningen något mindre då Emilshus gett ut fler sådana.

Per stamaktie har förvaltningsresultatet ökat från 69 öre till 86 öre, en ökning på 25% vilket också är väldigt mycket så att aktierna är dyra går att förstå.

Rapporten togs emot väl av börsen, och Emilshus blev ett av de bolag som höll emot den fredagens pessimism bland fastighetsaktierna.

Emilshus fortsätter att växa. Man köper fler fastigheter och tillträder fler fastigheter. Förvaltningsresultatet kommer fortsätta öka i alla fall ett tag till. Det är stor skillnad på de bolag som växer (Intea, NP3, Emilshus), och de som köper ut ägare för att i framtiden se bättre ut per aktie (Corem, Castellum, ...).

Corem

Efter de starka fastighetsbolagen, och sist i den här artikeln, kommer så Corem, Rutger Arnhults bolag. Det är det fastighetsbolag på börsen som handlas till störst rabatt jämfört med rapporterade fastighetsvärden. Till och med större än SBB.

En Coremaktie kostar just nu 2,368 kronor och i Q2-rapporten anges substansvärdet, NAV, per aktie till 11,15 kronor.

Skillnaden i pris reflekterar den oro marknaden har för Corem och den skepsis man har till företagets värderingar. Rutger Arnhult är en risktagare snarare än en förvaltare och det rapporterade fastighetsvärdet, NAV, har sjunkit stadigt. Corem har också varit Ericssons hyresvärd i Kista, ett område som nu verkar bli övergivet.

Man skriver ner fastighetsvärden i Kista i den här rapporten, men antagligen inte så långt som de borde skrivas ner.

Corem är inte i min fastighetsportfölj, men det skulle kanske platsa i chansportföljen. Hög risk, men också hög avkastning om Corems bedömningar är korrekta och marknaden inser det.

Förvaltningsresultatet för Q2 blev 163 miljoner kronor, att jämföra med 254 miljoner kronor för ett år sedan. Minskningen kommer av att man sålt mycket för att betala skulder och återköpa aktier, och av att man tappat hyresgäster.

Räntetäckningsgraden, det vill säga hur många gånger man har vinstpengar till lånens räntor är 1,5, en väldigt låg siffra och sjunkande. Man har pengar till räntorna idag, men det blir inte mycket över till annat och det gör det svårt att få nya lån till rimliga villkor. Istället kommer Corem behöva fortsätta sälja fastigheter för att betala av lån.

Skulle räntorna gå upp igen blir det rejält med problem. Samtidigt ger Corem utdelning på stamaktier, D-aktier och preferensaktier och man återköper sina egna aktier, så Rutger Arnhult agerar som att allt är ok. Den spänningen mellan vad Corem gör och vad företag i Corems position brukar, och kanske borde, göra är en annan anledning till att Corems aktiepris är så lågt.

Härnäst

I veckan som kommer, mellan 14:e och 17:e juli rapporterar 13 bolag jag har aktier i, och även några andra bolag jag följer. Det kan bli stressigt att följa dem. Förhoppningsvis är det inget bolag som säger något som kräver en omedelbar reaktion.

Snabblänkar till avsnitten: Altra (f.d. Nyfosa) — Intea — NP3 — Emilshus — Corem