Till sist kom Cibus, samma utdelning (och Sagax, SBB, Heimstaden)

Av alla mina fastighetsbolag så var Cibus sist ut att rapportera. Som trogna läsare vet så tyckte jag att fastighetsbolag rent generellt var för billiga och hade för låg vikt i min portfölj för 1-2 år sedan. Samtidigt så såg allt skakigt ut och jag litade inte på att alla bolag skulle klara sig så jag köpte lite av varje. Nu äger jag aktier i Castellum, Wallenstam, Fabege, Nyfosa och Cibus samt några få chansaktier i form av SBB D och Heimstaden Pref.

Totalt är fastighetsbolagen knappt 10% av min portfölj (fortfarande under målandel), men tyvärr så tar de snarare 90% av min uppmärksamhet, och är tema i säkert hälften av mina blogginlägg.

Under 2023, speciellt på slutet under börsruschen, var mina fastighetsbolagsaktier väldigt trevliga att äga och de lyfte min portfölj, men nu i början av 2024 har de återigen varit ett sänke. Som en grupp ligger de på -11,7% efter två månader. Jag vill fortfarande ha fastighetsaktier som en liten del av portföljen men jag längtar verkligen efter att de ska bli långtråkiga igen.

Men det här skulle vara om Cibus och deras rapport. Cibus Nordic är ett litet fastighetsbolag med sin egen nisch. De vill äga nordiska fastigheter som innehåller livsmedelsbutiker och de vill vara en pålitlig kassaflödesmaskin. Cibus är ett av få bolag (på rak arm kommer jag inte på något annat då Tingsvalvet Pref inte är en stamaktie) som ger månadsutdelning. De jobbar också i euro även om aktien handlas i kronor och utdelningen kommer i kronor. Det gör att utdelningar, specificerade i euro, varierar från månad till månad.

Som bolag fokuserat på att vara en pålitlig kassaflödesmaskin så har räntehöjningarna orsakat problem. De behöver kontanter för att växa och de kan inte längre få billiga kontanter på finansmarknaderna så enda källan är hyrespengarna. Hyrespengarna ska alltså räcka till fastighetsunderhåll, amorteringar, räntor, nya inköp, och helst även utdelning. Det är stora krav på de pengarna.

Förvaltningsresultatet har sjunkit lite från för ett år sedan. Då 136 miljoner, nu 132 miljoner, trots inflation. Som jag ser det är det ändå rätt ok att inte ha tappat mer. På sista raden blir det förstås en förlust men det är inget jag bekymrar mig om akut eftersom fastighetspriser alltid kommer svänga med ränteläget. För sista kvartalet slutade förlusten på 379 miljoner kronor och för hela 2023 så blev förlusten 223 miljoner kronor.

Figur: Cibus utdelning (EUR) 7 år

Utdelning föreslås bli oförändrad, som jag nämnde redan i rubriken. Det betyder 90 cent, uppdelat på 12 utbetalningar, ungefär en per månad. Om det är en höjning eller sänkning i svenska kronor visar sig så småningom. Till exempel så blev förra årets sänkning i euro ändå en höjning i kronor eftersom vår valuta skvalpar omkring som den gör. Jag har sett en del kommentarer om att de skulle kunnat tjäna mer i längden på att hålla inne utdelningen men det är liksom inte vad Cibus är om. Vill man ha fastighetsbolag utan utdelning finns Balder och SBB.

Bara delen i 2024 finns med i graferna, och jag antar att 9 av de 12 föreslagna utdelningarna kommer 2024 och resten 2025.

Figur: Cibus utdelning (SEK) 7 år

Inflationen urholkar utdelningen men förhoppningsvis får vi snart stopp på prisökningarna. Det ser lite dåligt ut, men vi får se.

Figur: Cibus utdelning (SEK) 7 år inflationsjusterad

Sagax

Sagax är ett av de absolut mest pålitliga fastighetsbolagen i Sverige, men också ett av de absolut dyraste. Deras rapport förra veckan visade varför de är dyra. När andra skär ner och sparar så har de lyckats växa. Med hjälp av kassa och riktade nyemissioner har förvaltningsresultatet ökat med 15% per aktie och de kan därför även öka utdelningen med 15%, och naturligtvis behålla utdelningen på D-aktierna.

SBB

SBBs siffror ser otrevliga ut, men det var väntat. Som jag nämnde nyligen så köpte jag några SBB D på ren chans (sådär 0,05% av min portfölj). Jag tänkte att det var 50-50 mellan att de blir värdelösa och att de blir väldigt bra. Det kommer dröja åratal innan jag vet hur det blir och jag tror inte SBBs rapport den här gången klargör något. VD:n köpte lite SBB D efter rapporten vilket jag ser som ett svagt positivt tecken.

Heimstaden

Samtidigt som jag köpte SBB D på ren chans så köpte jag också Heimstaden Pref på ren chans, men för Heimstaden trodde jag det var lite högre chans att slippa katastrof och lite mindre chans till en lotterivinst. Efter rapporten och den indragna utdelningen på preferensaktierna så lutar det åt katastrofhållet. Eftersom jag har dem på ren chans och de är en så liten del av portföljen så kommer jag inte reagera på det här utan låta tiden ha sin gång.

Från och med nu, eller rättare sagt från 5 april, så tickar 10% årlig ränta på preferensaktierna till utdelningen är fullt betald.

Räntan gör det så dyrt att dra in utdelningen på preferensaktier att det är en desperat åtgärd och det är sällsynt att utdelningen kommer tillbaka. Det händer dock.

Ferronordic hade en preferensaktie som de ställde in utdelningen på ca 2015 och några år senare hade de betalat ut den. Quartiers Properties gav ut en preferensaktie 2020 där de omedelbart ställde in utdelningen med hänvisning till Corona och lät folk byta dem till ett paket med stamaktier och optioner. 2023 så återupptog de utdelningen, inklusive ränta på 12% årligen. Pegroco/Navigo Invest ställde också in preferensutdelningen 2020, och återupptog den 2022.

Trots de här exemplen så är det relativt ovanligt att företag ställer in utdelningen på sina preferensaktier och sedan återupptar den vilket också förklarar varför Heimstaden Pref direkt föll med över 30% på börsen.