Köpt ett fastighetsbolag till: Emilshus
Jag förtvivlar för att det är en så osäker bransch just nu och jag är inte bekväm med något av mina innehav: Castellum, Cibus, Fabege, Nyfosa eller Wallenstam. Just det, jag har redan aktier i fem olika fastighetsbolag och ändå köper jag aktier i ett sjätte bolag
Jag förtvivlar också för att i takt med att priserna på fastighetsbolagsaktier sjunkit så har jag kommit allt längre från en portföljandel på 10%.
Ska man vara petig så är innehaven väldigt skevt fördelade. Det är en stor övervikt av Castellum, speciellt sedan de gick ihop med mitt tidigare innehav Kungsleden, och Wallenstam står för en stor del av resten.
Tanken med att överhuvudtaget ha fastighetsbolag är dels diversifiering, det borde finnas perioder då fastigheter är populärare än industriaktier, och dels kassaflödet. Kassaflödet har det varit si och så med de senaste åren. Alla har minskat sina utdelningar och flera har ställt in dem helt.
Så mitt nya innehav: Emilshus. Eller "Fastighetsbolaget Emilshus" som det ibland kallas i företagslistor. De marknadsför sig som ett småländskt bolag och är stolta över sin småländska (Vetlanda) bakgrund.
Emilshus har just nu cirka 800 000 kvadratmeter fastigheter varav min andel är cirka 1 kvadratmeter. Det är inget stort köp med andra ord, men det är ett sätt att få in foten i det fastighetsbolag på börsen som tycks fungera bäst just nu. Till skillnad mot många andra bolag så expanderar de. De expanderar till och med internationellt, utanför Småland. De har chansat på satsningar i grannländerna Halland och Östergötland. Jag hoppas att det går bra.
En anledning till att det gått bra för Emilshus de senaste åren är att deras nisch inte haft så stora problem. De har satsat på det som de kallar lätt industri, lager och industriservice/proffshandel. Sådant som är ett tunt plåtskal på en gigantisk betongplatta. Hyrorna är inte speciellt höga per kvadratmeter, men det är inte heller kostnaderna.
Belåningen är rätt normal, och den större delen av belåningen är i banker, inte som obligationslån. Vi har lärt oss de senaste åren hur jobbiga obligationslån kan vara. När det skakar går banker fortfarande att prata med medan obligationsägare bara vill ha tillbaka sina pengar. De har cirka en halv miljard i obligationslån vilket är mindre än 20% av den totala belåningen. Mycket mer går att läsa i årsredovisningen..
Det finns två saker som gjort att Emilshus inte varit på min radar tidigare. Först, de är relativt nyligen börsintroducerade, i juni 2022. Sedan ger de ingen utdelning. Utdelningspolicyn är: ”Det övergripande målet är att skapa värde för bolagets aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten […]”.
Så länge Emilshus växer och drar nytta av stressen andra bolag är utsatta för så tycker jag att det är en rimlig inställning med att behålla vinsten i bolaget, men jag tänker förvänta mig utdelning när marknaden stabiliseras.
Med det sagt: Välkommen Emilshus till Daniel Investerars fastighetsfond.
Härnäst: Eastnine och Logistea är också spännande bolag. Eller kan man ha får många fastighetsbolag i sin portfölj?
Jag har Emilshus Pref i min pensionsfond. Den har jag haft i några år. Avanzas analys, om man nu ska tro på den, säger att jag har 13,46% fastigheter i pensionsfonden. Har för närvarande inga planer på att utöka, snarare minska i tex CAST.
SvaraRaderaJag har bara sett och hört bra saker om den preffen så det var ett bra inköp till din pensionsfond.
RaderaDet var länge sedan jag kollade på Avanzas branschanalys men jag ser att de tar med en liten del av indexfonder också vilket är väldigt intressant information. Det förändrar inte speciellt mycket för min portfölj just nu när fastigheter är klart underviktade men det kan spela roll i framtiden när jag ligger närmare där jag vill ligga.
Tack för tipset!
Jag har också funderat på att minska i Castellum, men jag vet inte riktigt när det vore ett bra tillfälle.