Besvikelser med Wallenstam och Fabege

Fabege är ett av mina många fastighetsbolag då jag spritt ut köpen i brist på förtroende för många av dem. Castellum, Wallenstam, Fabege, Cibus och Nyfosa, får se vad snittet av de fem landar i.

Fabege var det första av mina fastighetsbolag som rapporterade Q4-resultatet för 2023 och det ser ok ut. Förvaltningsresultatet, som är det jag bryr mig mest om, är 345 miljoner kronor, att jämföra med 235 miljoner kronor för ett år sedan.

Totalt, på sista raden, så var Q3 en förlust på 2 miljarder och hela 2023 en förlust på 5,5 miljarder, men då ska man veta att förlusten helt beror på en nedskrivning av fastighetsvärden med 7,8 miljarder. Just värderingen av fastigheter är mestadels irrelevant till man måste eller väljer att sälja. Det kan dock spela roll för finansieringen. Ofta så är fastigheterna högt belånade och ett sänkt fastighetsvärde kan få långivare, banker eller obligationsägare, att bli nervösa och kräva amortering eller högre ränta.

Så förvaltningsresultat, och risken att hamna i onåd hos kreditgivarna är de två områden jag fokuserat på.

Bolaget håller också ögonen på finansieringen och tydligen var de inte helt nöjda med vad de såg för de väljer att föreslå ytterligare en sänkt utdelning. Jag hade trott att utdelningen skulle bestå eftersom de sänkte redan förra året, men så blev det inte.

För förvaltningsresultat, risken att hamna i onåd hos kreditgivarna och utdelningen är de tre områden jag lägger fokus på.

Den föreslagna utdelningen är nu 1,80 kronor för året, 45 öre per aktie och kvartal. Det är en sänkning från 2,40 förra året och 4 kronor året innan. Förvaltningsresultatet är 3,75 kronor per aktie så de hade haft råd med en högre utdelning men nu väljer man att istället betala av lån. Det är svårt att argumentera mot det. De vet vad de gör bättre än mig.

Figur: Fabeges utdelning (SEK) 10 år

Inflationsjusterat är det här den sämsta utdelningen på minst 10 år. Jag antar att vi har de högsta räntorna på 10 år, men företaget har också haft gott om tid att växa under de åren av billiga pengar.

Figur: Fabeges utdelning (SEK) 10 år inflationsjusterad

Det här var den andra riktigt negativa överraskningen efter Billerud, vilket trots allt inte är så farligt med tanke på de många positiva överraskningarna.

VD:n Stefan Dahlbo skriver att han är mestadels nöjd då räntemarknaden till sist stabiliserat, men han noterar också att kontorsuthyrningen i Stockholm tycks minska snarare än öka och kastar en känga på lokaltrafikens problem som han menar kostar hela regionen tillväxt.

Börsen reagerade svagt positivt på rapporten. Tydligen innehöll den inget överraskande negativt. Bra.

Wallenstam

Sedan kom Wallenstam, bostadsfastighetsbolaget från Göteborg som har som rätt egen grej att släppa videopresentationer för sina rapporter där VD och storägare Hans Wallenstam berättar om livet för företaget ihop med en chefsekonom.

En personlig iakttagelse är att presentationen verkade mer ansträngd än normalt. Hans Wallenstam brukar solbränd och avslappnad berätta om framgångar, men han var varken solbränd eller avslappnad den här gången.

Alla fastighetsbolag just nu funderar mycket över finansiering. Tiden med gratispengar och negativa räntor är över, i alla fall på ett tag, och då måste företagen hitta nya, dyrare pengar dels för att fortsätta växa, men också för att betala gamla skulder. Wallenstam är på många sätt ett gammaldags företag som är i symbios med sin bank. Det gör det mycket säkrare, även om banken kanske inte alltid varit billigast. För att göra det ännu säkrare så har man bundit sina räntor till 2026.

Med över 200 000 personer i bostadskö så fortsätter Wallenstam bygga, om än i lägre takt än tidigare då det är svårt att bygga billigt nog för att få kalkylerna att gå ihop. Att bostäder inte är lika bra längre fick dem också att göra nedskrivningar på 850 miljoner kronor vilket bidrar till att sista raden innehåller en förlust på en halv miljard både för kvartalet och helåret.

Det jag dock tittar på i första hand i rapporten är förvaltningsresultatet, den siffra som inte reagerar på att huspriser går upp och ner och den som säger hur mycket pengar som faktiskt kommer in. Den här gången har det gått åt fel håll. En minskning på 19% tog det från 259 miljoner för 2022Q4 till 211 miljoner för 2023Q4.

Orsaker till det svaga förvaltningsresultatet är, inte helt oväntat, högre räntor, 300 miljoner mer på årsbasis, och högre elpriser. Man är visserligen självförsörjande på el inom bolaget men det hjälper inte förvaltningsresultatet. Wallenstam har nu tydligen även 5 460 fler solceller, vilket ger dem ytterligare 2-3 MW i effekt.

Utdelningen sänks tyvärr enligt förslaget från 60 öre per aktie till 50 öre per aktie, den sämsta utdelningen på minst 10 år, borträknat pandemiåret 2020 när tillfälliga lagar och politiskt tryck gjorde utdelningar olämpliga. Förvaltningsresultatet för hela 2023 är 1,58 kronor per aktie så jag tycker att de i alla fall hade kunnat behålla 60 öre per aktie som utdelning. Förhoppningsvis gör de något bra för pengarna som blir kvar i företaget så att det lönar sig på lång sikt. En sak de gör är aktieåterköp, något jag rent generellt är skeptisk till, men för ett fastighetsbolag just nu... Kanske är det en bra investering. Tanken är dock att aktieåterköp ska leda till högre vinst per aktie och högre utdelning. Inte sänkt utdelning.

Figur: Wallenstams utdelning (SEK) 10 år
Figur: Wallenstams utdelning (SEK) 10 år inflationsjusterad

Med den här rapporten har jag nu haft tre negativa rapporter. Totalt under rapportsäsongen är det mest positivt, men jag är lite orolig inför mina andra fastighetsbolag, Castellum, Nyfosa och Cibus. Ska de också överraska negativt?

Fastpartner

Fastpartner gjorde inget konstigt i år utan de behöll utdelningarna och behandlar D-aktiern som de förväntas behandlas. Företaget har ett betydligt svagare förvaltningsresultat nu men ingen verkar orolig längre. Fastpartner D-aktien hoppade upp 5% i pris då man nu bedömer risken som lägre. Det betyder att en del fastighetsbolag klarar sig från att sänka.

NP3

För att göra fyrtalet komplett, NP3 är ett annat fastighetsbolag som precis rapporterat. Det kommer dela ut sina Emilshusaktier till stamaktieägarna och enligt deras sätt att räkna är det en högre utdelning än förra året, men i kontanter så blir det mycket lägre, i alla fall innan de som tar emot Emilshusaktierna säljer dem. Emilshus är ett fastighetsbolag med fokus på Småland vilket gör dem lite unika. Kanske ett intressant bolag att titta på.

Det verkar som att Wallenstam och Fabege är unikt svaga med utdelningar. Tråkigt, speciellt som Nyfosa och Cibus också väntas sänka och Castellum redan sagt att de inte tänker föreslå någon utdelning. (Aktieägarrevolt på årsstämman? Bara några ören?)

Kommentarer

Populära inlägg i den här bloggen

Varning för Circular Water

Klart för Castellums nyemission - de 4 alternativen

ICA-handlarna som blev ekobrottslingar för att bli rikare