Castellum gör en massiv nyemission och ställer in utdelningen

Castellum föreslår, precis som de förvarnat om, inställd utdelning under 2023, men de gick mycket längre än så. De tänker göra en massiv nyemission där de vill ha in 10 miljarder kronor, cirka 30 kronor per aktie från sina ägare. Det är lite mer än utdelningarna sedan 2019. Det här slår hårt mot min utdelningsportfölj där Castellums utdelning stått för nästan 10%, och jag har absolut inte kontanter för att delta i nyemissionen. Det blir till att sälja i alla fall en del av teckningsrätterna när de kommer.

Nyemissionen ska genomföras under det andra kvartalet (så i april, maj eller juni) och ska få in 10 miljarder kronor. Roger Akelius har redan lovat att skjuta till flera miljarder via sina bolag så det verkar inte finnas någon risk att nyemissionen misslyckas.

Castellum har använt obligationer mer än andra fastighetsbolag för att finanseria sina husbyggen och husköp. Sedan ett år tillbaka så är obligationsmarknaden död. De som köper obligationer vill ha mycket mer i ränta än de som vill sälja obligationer vill ge och det har resulterat i att ingen varken köper eller säljer. Det finns inte heller några stödprogram längre som pumpar in konstgjord finansiering.

Totalt så har Castellum tagit in över 45 miljarder kronor genom obligationer och de närmaste åren, när obligationerna ska lösas in, så behöver företaget hitta de pengarna på nya ställen. Ett sätt är att göra en nyemission, att ta in pengar från ägarna. Det blir billiga pengar då ägarna inte kan kräva ränta, bara del av framtida vinster. Jag trodde inte att företaget skulle gå så långt och det är oroväckande även om jag är så säker man kan vara att Castellum kommer komma ur krisen i bra form.

10 miljarder kronor i obligationer ska lösas in det närmaste året vilket sammanfaller med storleken på nyemissionen. Kombinerat med vinsten från fastighetsförvaltningen så bör Castellum lätt klara av det.

Castellum har också börjat ta banklån. Det senaste året har banklånen ökat från 8 till över 30 miljarder (hittar inte siffran för Q4, men det var över 30 miljarder redan i Q3). En del av de pengarna har använts till att köpa Kungsleden, och kanske började bankerna säga att de inte heller ville låna ut mer till låga räntor.

Den inställda utdelningen och nyemissionen är en direkt följd av de högre räntorna men också ett svar på den nya storägaren Roger Akelius krav på att företaget ska ta sina skulder på allvar. Akelius menade att företaget blundade för riskerna med ökade finansieringskostnader, vilket var sant, och nu gör Castellum en 180-graderssväng med fullt fokus på finansiering.

Risken för Castellum och andra fastighetsbolag har hela tiden varit att de inte kan förnya lån eller obligationer eller att de tvingas göra det till räntor som gör att företaget går med förlust. Högre räntor får också priserna på fastigheter att sjunka vilket kan få banker att kräva mer säkerheter eller återbetalning av lån.

Jag tror personligen att Castellums ledning känt till riskerna med finansieringen, men att Rutger Arnhult, liksom Iljan Batljan, tror att det är deras jobb att marknadsföra företaget som en försäljare av begagnade bilar och gömma alla risker och problem. Det är för att personer som de existerar som det finns lagstiftning och börsregler med krav på korrekta bokföringar, frekventa rapporter och riskanalyser.

Blankare ger sig på Batljans och Arnhults företag just för att de glider på sanningen. Blankarna hoppas eller tror att det finns skelett i garderoben som så småningom kommer komma fram, och därmed sänka aktiepriserna. Öppna och ärliga fastighetsledningar lockar av naturliga skäl inte till sig blankare på samma sätt.

Ledningen ska, i mina ögon, fokusera på att driva bolaget så bra som möjligt mot kunder, anställda och leverantörer för då kommer det långsiktiga värdet öka som mest för oss investerare. De ska inte mörka eller bluffa.

Castellums aktiepris föll cirka fem procent när bokslustkommunikén kom och nyemissionensplanerna blev offentliga. Många ville nog bara bli av med sina Castellumaktier nu när företaget blivit ett företag som tar pengar från ägarna istället för att dela ut pengar till ägarna. Rutger Arnhult och hans bolag Corem sålde innan beskedet så de slipper vara med och hjälpa till.

Rapporten i övrigt innehöll inga överraskningar. Castellum skrev ner fastighetsvärden med 6 miljarder i slutet av året vilket ger kvartalet en stor förlust, men det intressanta är förvaltningsresultatet efter finansiella kostnader.

2021 var förvaltningsresultatet 3,5 miljarder och för 2022 4,5 miljarder. Den kraftiga ökningen kommer från köpet av Kungsleden. Det hade varit mer om det inte hade varit så kraftigt höjda finansieringskostnader och höjda uppvärmningskostnader.

Räntorna påverkar förvaltningsresultatet mycket. För att ta ett exempel, tredje kvartalet 2021 hade hyresintäkter på 1,4 miljarder, fastighetskostnader på 400 miljoner, och finansiella kostnader (räntor) på 200 miljoner, 20% av driftsöverskottet.

Ett år senare, tredje kvartalet 2022, är hyresintäkterna 2 miljarder (de har köpt Kungsleden med alla dess fastigheter), fastighetskostnaderna 650 miljoner, och de finansiella kostnaderna 500 miljoner, 35% av driftsöverskottet. På bara ett år så har den än så länge lilla effektiva räntehöjningen ätit upp 20% av vinsten. Den effektiva räntan kommer gå upp i flera år framöver i takt med att Castellum förnyar lån så hur mycket av förvaltningsresultatet kommer då finnas kvar?

Finansieringsproblem är en stor risk för alla fastighetsbolag, och speciellt de som har låga räntor (SBB), korta löptider (Castellum) eller hög belåning (Oscar Properties). Castellum är inte extremast i någon av de här kategorierna men när ledningen, via dåvarande VD Rutger Arhult, går ut och säger att de inte ser några problem med framtida finansiering så är det naturligt att en erfaren fastighetsägare som Akelius ser rött.

Till sist den inflationsjusterade utdelningen som ser bra ut, men då är inte nyemissionen med. Om den hade räknats som en negativ utdelning på 30 kronor hade det inte blivit vackert.